El acceso a la estación determina la ventaja y el precio de los bienes inmuebles.
Según el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), en el contexto de que Vietnam está impulsando el desarrollo del ferrocarril urbano, el ferrocarril de alta velocidad y el modelo TOD, la visión de "caro" y "barato" para los bienes raíces debe ser redefinida. El valor de una casa no solo radica en la cantidad de dinero que se paga por poseerla, sino también en el costo total y el tiempo que se dedica a mantener la vida allí.
Hanoi orienta el desarrollo de una red de ferrocarriles urbanos a escala de unas 18 líneas, con una longitud de casi 979 km, junto con un sistema de centros y puntos TOD en muchos niveles. Entre ellos, además de la línea Cat Linh - Ha Dong que ya está en funcionamiento, se espera que Nhon - Estación de Hanoi opere toda la línea a partir de diciembre de 2027, Hanoi acaba de iniciar la construcción de 5 líneas de metro más con una longitud total de más de 300 km, que se espera que se completen básicamente en 2030.
En Ciudad Ho Chi Minh y la zona ampliada, la red de metro también está orientada al desarrollo con unas 28 líneas, con una longitud total de unos 1.100 km. Entre ellas, la línea número 1 (Ben Thanh - Suoi Tien) ya está en funcionamiento; la línea número 2 (Ben Thanh - Tham Luong) ha comenzado la construcción y se espera que se complete en 5 años. Además, 4 proyectos de metro con una longitud total de unos 138,8 km están en el plan de inicio de la construcción desde ahora hasta finales de 2026.
En particular, la infraestructura ferroviaria de alta velocidad en Vietnam también se ha activado oficialmente con 2 líneas Hanoi - Quang Ninh (120 km) y Ben Thanh - Can Gio, (54 km) que se espera que operen a partir de finales de 2028. Estos son también dos proyectos que incluyen a Vietnam en el grupo de los pocos países con ferrocarriles de alta velocidad de 350 km/h, creando un cambio revolucionario en el tiempo de viaje.
Cuando el metro se integra con la planificación urbana, el valor inmobiliario se vincula cada vez más a la accesibilidad en lugar de solo a la distancia geográfica. Sin embargo, no es obvio que estar cerca del metro te beneficie de TOD. Un proyecto a 500 metros de la estación en el mapa pero sin aceras, difícil de cruzar la calle, con poca conexión con autobuses u otros destinos, no necesariamente crea un valor correspondiente. TOD no se trata simplemente de construir casas junto al metro, sino de crear una conexión conveniente entre el lugar de residencia y el lugar de trabajo, la escuela, el comercio y los servicios esenciales.
Las viviendas en zonas satélite conectadas bien con el metro disfrutan de muchos beneficios
Según VARS IRE, suponiendo que un hogar ahorre 4 millones de VND al mes en combustible, estacionamiento, mantenimiento y costos relacionados, el ahorro es equivalente a 480 millones de VND después de 10 años y 960 millones de VND después de 20 años. Estos son solo los costos que se pueden cuantificar por dinero, sin tener en cuenta el valor del tiempo ahorrado al reducir el tiempo de viaje diario.
Para los hogares que tienen que viajar lejos para ir a trabajar, recoger y dejar a sus hijos o acceder a los servicios esenciales, el tiempo en la carretera también es una forma de "coste de oportunidad", porque es un tiempo que no se puede dedicar al trabajo, la familia o el descanso.
Por lo tanto, para aquellos que compran casas por primera vez o tienen presupuestos limitados, las áreas suburbanas y las áreas satélite que son más baratas que el centro pero tienen una buena conexión con el metro pueden convertirse en una opción que vale la pena considerar. Los compradores pueden reducir la presión sobre el precio de la vivienda y tener más oportunidades de reducir los costos de viaje cuando el sistema de transporte público funciona eficazmente. Sin embargo, esta ventaja solo tiene sentido realmente cuando el metro se implementa a tiempo, la conexión es conveniente y adecuada para el viaje real de la familia.
VARS IRE cree que el metro puede cambiar el valor de los bienes raíces, pero no todos los proyectos incluidos en la planificación tienen el mismo nivel de beneficio. La distancia a la estación, el acceso real, la conexión de autobuses, la densidad de empleo y los servicios circundantes, la calidad del espacio urbano y la comodidad del viaje diario determinan el nivel de beneficio.
Por lo tanto, los compradores no deben mirar solo la información "cerca del metro", "adelantar a TOD" o esperar un aumento de precios cuando la infraestructura esté terminada, porque todavía hay una gran brecha entre un proyecto que se beneficia sustancialmente de la infraestructura y un proyecto que solo está dentro del rango esperado del mercado. Especialmente, para las líneas de metro que no están terminadas o que están en la fase de planificación, los compradores deben ser aún más cautelosos al agregar el valor futuro de la infraestructura al precio actual de los bienes raíces.
