¿Qué es el uso estable de la tierra?
El abogado Quách Thành Lực - Director de Pháp Trị Law Company Limited (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) - responde: Según el apartado 38 del artículo 3 de la Ley de Tierras de 2024, el uso estable de la tierra es el uso de la tierra para un propósito principal específico desde el momento en que se inicia el uso de la tierra para ese propósito hasta el momento en que el organismo estatal competente considera el uso estable de la tierra.
En realidad, determinar el momento y el propósito de uso estable de una parcela de tierra no siempre es sencillo.
Por ejemplo, una parcela de tierra puede haber sido utilizada como estanque, luego rellenada para construir una casa, luego convertida para plantar árboles o cambiar el propósito de uso en diferentes etapas. Por lo tanto, para determinar cuándo se ha utilizado de forma estable la tierra, es necesario basarse en los expedientes, documentos y el proceso de uso real.
Según el abogado, en primer lugar, es necesario verificar si los usuarios de la tierra tienen documentos sobre derechos de uso de la tierra de acuerdo con el Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024.
El artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024 regula la emisión de Certificados de Derechos de Uso de la Tierra, Derechos de Propiedad de Bienes Vinculados a la Tierra para hogares, individuos y comunidades residenciales que utilizan la tierra con documentos sobre derechos de uso de la tierra.
Por ejemplo, la gente ha utilizado de forma estable la parcela de tierra como vivienda y tiene documentos de compraventa y transferencia certificados por el Comité Popular a nivel comunal en 1991. En ese momento, este documento era una base importante para determinar el momento del uso de la tierra.
En el caso de no tener documentos sobre los derechos de uso de la tierra de acuerdo con el Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024, la confirmación del uso estable de la tierra puede basarse en muchos tipos de documentos y materiales diferentes.
De acuerdo con las regulaciones actuales en el Apéndice I emitido junto con el Decreto 151/2025/ND-CP, las bases pueden incluir recibos de pago del impuesto sobre el uso de la tierra agrícola, el impuesto sobre la tierra; actas o decisiones de sanción administrativa sobre tierras y construcción; documentos de pago de facturas de electricidad y agua con direcciones en la parcela de tierra a determinar; mapas, documentos de investigación y medición de tierras; libros de inventario, libros de registro de tierras; documentos de declaración y registro de casas y terrenos; documentos de registro de residencia permanente y temporal en viviendas vinculadas a terrenos residenciales y otros documentos según las regulaciones. Todos estos documentos son significativos en el proceso de revisión.
Una situación más difícil es que los usuarios de la tierra no solo no tienen documentos según el Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024, sino que tampoco tienen otros tipos de documentos que puedan utilizarse para determinar el momento del uso de la tierra.
Según el abogado Quách Thành Lực, en este caso es necesario volver a la esencia del uso estable de la tierra, es decir, el uso real de la tierra para un propósito específico durante un período de tiempo continuo.
Los abogados argumentan que, cuando no hay documentos que lo registren directamente, se pueden considerar otras fuentes de información que reflejen el proceso de uso de la tierra en la realidad, como las opiniones de los testigos, los ancianos que viven en la localidad durante muchos años, los jefes de los grupos vecinales o las personas que viven alrededor de la parcela de tierra.
La tierra utilizada de manera estable debe provenir en primer lugar de la realidad del uso. En caso de que el Estado ya no tenga documentos de registro completos, es necesario considerar otras bases e información para probar el proceso de uso", expresó el abogado Quách Thành Lực.
Es necesario garantizar los derechos legítimos de los usuarios de la tierra.
El abogado Quách Thành Lực cree que determinar con precisión el momento de uso de la tierra es muy importante porque en muchos casos, el plazo de uso de la tierra puede afectar directamente la consideración de la emisión del Certificado y otros derechos de las personas.
Por lo tanto, en el proceso de implementación de políticas y leyes sobre tierras, las agencias funcionales deben considerar completamente los expedientes, documentos y el uso real de la tierra, evitando la aplicación mecánica que afecte los derechos legítimos de las personas.
Según el abogado, la resolución de los expedientes debe garantizar el cumplimiento de las regulaciones, la supremacía de la ley, pero al mismo tiempo debe ser consistente con la realidad, limitando las perturbaciones innecesarias para la vida de los usuarios de la tierra.
Esta es también la base para que la gente sepa qué documentos necesita preparar y en qué se basa para demostrar el proceso de uso estable de la tierra al realizar los trámites para emitir el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra.
