Según el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), en la Resolución No. 21-NQ/TW sobre puntos de vista y orientaciones para enmendar la Ley de Tierras y las leyes relacionadas, uno de los temas que recibe especial atención es la orientación para determinar el plazo de uso de los apartamentos de nueva construcción según la vida útil de la obra.
Según VARS IRE, la vida útil de los edificios debe entenderse como un hito de gestión, no como el momento en que se cesan automáticamente los derechos de propiedad. No se debe acercarse a la vida útil de los edificios aplicando un número rígido a todos los apartamentos. El tiempo de uso real debe determinarse sobre la base de los documentos de diseño, la calidad de la construcción, el historial de mantenimiento, las condiciones de operación y los resultados de la inspección independiente.
Además, es necesario identificar completamente los derechos del propietario en el proceso de conversión después de la demolición. Uno de los requisitos más importantes es no dejar que la gente caiga en un vacío legal entre el momento en que se demolió la antigua construcción y el momento en que se completó la reconstrucción. Los derechos relacionados, como el derecho de uso de la tierra común, el derecho a participar en el proyecto de reconstrucción, el principio de recibir un nuevo apartamento o el valor correspondiente, la capacidad de transferencia, herencia, hipoteca deben definirse claramente en los documentos legales y la base de datos de gestión. Solo cuando los derechos se identifican completamente, la gente puede participar con tranquilidad en el proceso de reconstrucción.
VARS IRE cree que es necesario construir un mecanismo financiero transparente y factible para la reconstrucción. La reconstrucción de los edificios de apartamentos no es solo un problema técnico, sino ante todo un problema financiero. Por lo tanto, es necesario establecer desde el principio un mecanismo para movilizar y asignar recursos. El principio general debe orientarse a la explotación racional del valor de los derechos de uso de la tierra, la parte del valor añadido del ajuste de la planificación, los ingresos del área comercial y el área de desarrollo adicional; y combinarlo con otros recursos como fondos de acumulación, crédito a largo plazo y la participación adecuada de los propietarios.
Además, es necesario un mecanismo para proteger a los grupos vulnerables en el proceso de reconstrucción. Una buena política no solo resuelve el problema de la mayoría, sino que también debe proteger a los grupos vulnerables. Las personas mayores, los hogares de bajos ingresos, las familias de políticas sociales o las personas que solo tienen una casa no pueden ser puestas en una situación de pérdida de vivienda solo porque no pueden cumplir con sus obligaciones financieras en un momento dado.
Por lo tanto, es necesario investigar muchos mecanismos de apoyo flexibles, como pagos a plazos a largo plazo, crédito preferencial, alquiler con opción a compra, disposición de apartamentos adecuados o mecanismos para extender las obligaciones financieras en algunos casos especiales.
Cada edificio de apartamentos debe gestionarse gradualmente a través de un "pasaporte de construcción digital", que actualice completamente la información como: momento de aceptación, expediente de diseño, antigüedad del edificio, historial de inspección, estado de la estructura, seguridad contra incendios, uso del fondo de mantenimiento, derecho de uso de la tierra común y plan de reconstrucción cuando sea necesario.
Este sistema de datos debe conectarse a la base de datos de tierras, notarios, bancos, seguros y el sistema de información del mercado inmobiliario. Sobre esa base, la información sobre el estado de la obra, el tiempo de uso restante y los beneficios relacionados después del final del ciclo de vida de la obra también debe considerarse para su adición al grupo de información que debe hacerse pública al realizar transacciones.
También es necesario prestar atención al trabajo de comunicación para crear consenso social. La gestión del ciclo de vida de las obras es un nuevo enfoque, que afecta directamente la conciencia de las personas sobre los derechos de propiedad de la vivienda. Por lo tanto, si la información no se transmite completamente, la política es muy fácil de malinterpretar en la dirección de reducir los derechos de los propietarios. Es necesario afirmar claramente que el objetivo de determinar el plazo de uso de las obras no es limitar los derechos de propiedad, sino garantizar la seguridad de la vida, la propiedad y mejorar la calidad del espacio vital.
La Resolución 21 abre la oportunidad para que Vietnam cambie de la mentalidad de manejo cuando las obras se han deteriorado a la mentalidad de gestión del ciclo de vida de los activos desde el momento en que se forman. Esta no es solo una historia sobre el plazo de uso de los apartamentos, sino un problema mayor sobre cómo reorganizar el espacio urbano, explotar eficazmente los recursos de la tierra y proteger los derechos de las personas en una nueva etapa de desarrollo.
