Mecanismo para mantener el 5% del valor del contrato
El abogado, máster Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi - comentó que esta propuesta tiene una base razonable considerando el equilibrio de derechos e intereses entre el inversor y el comprador.
Después de entregar la vivienda al cliente, el vendedor debe emitir una factura de acuerdo con todo el valor del contrato de compraventa, aunque en ese momento el comprador solo haya pagado un máximo del 95% del valor del contrato.
En realidad, incluso cuando el inversor ha completado los trámites bajo su responsabilidad para emitir el Certificado, la recaudación del 5% restante de los clientes a veces todavía encuentra dificultades debido a muchas razones diferentes, especialmente en los casos en que los clientes son lentos o no se coordinan plenamente.
Después de la entrega de la vivienda, el inversor principal básicamente tuvo que cumplir con las obligaciones financieras y contables relacionadas con todo el valor de la transacción, mientras que todavía queda el 5% del valor del contrato sin pagar.
Del mismo modo, en el caso de que las partes acuerden que el cliente realice por sí mismo los trámites para la emisión del Certificado, o el cliente no haya cooperado plenamente en la provisión de documentos, la finalización de expedientes para servir al proceso de emisión del Certificado, el inversor aún no tiene base para recaudar el 5% restante porque el Certificado no ha sido emitido. Esto puede afectar los derechos del inversor, aunque la causa del retraso no proviene completamente de la empresa.
Por lo tanto, la regulación en el borrador sobre la transferencia del 5% del valor de las viviendas que se formarán en el futuro a la cuenta de garantía es una opción relativamente armoniosa. Este mecanismo mantiene tanto la responsabilidad legal del inversor en la implementación de los procedimientos para emitir el Certificado, como asegura que cuando el inversor haya completado completamente las obligaciones, el comprador también implementa las obligaciones financieras correspondientes de acuerdo con el contrato.
Equilibrio de los intereses de todas las partes
El abogado Nguyen Van Dinh, experto legal en bienes raíces, comentó que esta regulación garantizará la armonía de los intereses entre las partes, vinculando la responsabilidad del inversor, la presentación temprana de expedientes y la finalización de los procedimientos para que la agencia estatal emita el libro rosa al comprador, y vinculando la responsabilidad del comprador, evitando la demora debido a la falta de necesidad de emitir el libro rosa.
En principio, después de que el inversor haya entregado la casa y haya realizado todos los trámites para que la agencia estatal emita el libro rosa al comprador, el inversor ha cumplido el 100% de las obligaciones, por lo que es necesario pagar automáticamente el 100% del valor del contrato sin depender de la voluntad del comprador. Esta regulación garantiza la equidad y es consistente con la moralidad de la vida.
Sin embargo, también debe plantearse un problema: si el proyecto tiene problemas, lo que provoca retrasos en la emisión del libro rosa, esto causará daños al comprador porque el 5% del valor del contrato puede quedar retenido indefinidamente.
El abogado Nguyen Van Dinh cree que esta es también una situación que puede ocurrir en la práctica. Sin embargo, considerando el motivo y el propósito, el inversor no deseará retrasar la emisión de libros para los clientes, sino que, por el contrario, intentará hacerlo muy rápido para liquidar el dinero congelado y recibir el 5%. Tanto el vendedor como el comprador comparten el deseo de que la emisión del Certificado se lleve a cabo rápidamente, por lo que cooperarán para hacer los expedientes y trámites. Por lo tanto, los daños para los clientes y el inversor solo surgen cuando la emisión del libro se retrasa debido a causas objetivas. Para proteger a los compradores, el proyecto de ley o decreto puede estipular un plazo para depositar dinero en la cuenta congelada; al final del plazo y sin que se emita el Certificado, se reembolsa el capital y los intereses a los clientes, a menos que las partes acuerden una prórroga.
