Presión de liquidez existente
Según un informe del Ministerio de Construcción, el inventario de bienes raíces en el segundo trimestre de 2026 superó las 39.000 unidades, de las cuales el inventario de viviendas unifamiliares aumentó más del 46%. En particular, el volumen de transacciones inmobiliarias exitosas en todo el país disminuyó un 36% en comparación con el mismo período del año pasado.
Según las estadísticas de Vietstock, a finales de junio, el inventario de 106 empresas inmobiliarias cotizadas alcanzó más de 635.700 mil millones de VND, un aumento del 20% en comparación con principios de año, lo que refleja el desajuste entre la oferta y la demanda real en el mercado.
La razón principal proviene del desajuste entre la oferta y la demanda. La mayoría de los inventarios se concentran en proyectos de gama media y alta, mientras que las viviendas asequibles, adecuadas para las necesidades reales de vivienda, carecen de oferta.
La disminución de la liquidez hace que las empresas no solo pierdan ingresos, sino que también tengan capital "encuadernado" en los proyectos, mientras que el dinero por el uso de la tierra, los costos operativos y los intereses de los préstamos continúan surgiendo.
La deuda aumenta considerablemente
Cuando el capital está "oculto" en el inventario, la presión financiera aumenta. En el contexto de que el crédito bancario es difícil de acceder, muchas empresas continúan utilizando bonos para complementar el capital, aunque este es un canal de capital de alto costo y riesgo potencial.
Según datos recopilados por la agencia de calificación crediticia S&I Ratings, la deuda de préstamos del grupo de empresas inmobiliarias cotizadas continúa expandiéndose. El saldo total de préstamos a finales de junio alcanzó los 360.240 mil millones de VND, un aumento de más del 20%, es decir, casi 60.900 mil millones de VND en comparación con finales de marzo.
La relación deuda-capital de todo el sector ha aumentado 0,72 veces desde 0,61 veces a finales del primer trimestre de 2026. Este es el nivel más alto en los últimos 15 trimestres. Este índice refleja el nivel de uso del apalancamiento financiero de las empresas. La tasa de aumento a 0,72 veces significa que por cada 1 dong de capital propio irá 0,72 dongs de deuda, lo que muestra que el apalancamiento financiero y el nivel de dependencia del capital prestado de las empresas son más altos.
Paralelamente, la proporción de deuda a largo plazo también aumentó al 67,3% del saldo de la deuda total. Este nivel es superior al 63,1% del trimestre anterior, lo que demuestra que el flujo de capital sirve para el desembolso de la implementación y el desarrollo de proyectos y no es una presión de rotación de la liquidez a corto plazo.
Sin embargo, la capacidad de acceso al capital se está diferenciando a medida que los bancos son cada vez más cautelosos con los proyectos con una legalidad incompleta o un alto apalancamiento. Los inversores con capacidad financiera, planes de negocio viables y flujo de caja estable tienen un acceso más conveniente al crédito, mientras que los proyectos con problemas legales y baja liquidez todavía enfrentan dificultades.
El riesgo radica en que el apalancamiento de las empresas inmobiliarias está aumentando simultáneamente en muchos canales. Además de los préstamos bancarios, los grandes inversores también utilizan bonos para complementar el capital del proyecto, lo que hace que las obligaciones financieras en los próximos años aumenten en consecuencia.
Según datos de la Bolsa de Valores de Hanoi, solo en los primeros 8 meses de 2026, las empresas inmobiliarias han ofrecido muchos lotes de bonos, con una tasa de interés de emisión promedio de aproximadamente el 12,2% anual. En particular, hay lotes de bonos con tasas de interés de hasta más del 13,5% anual.
Esta tasa de interés muestra que las empresas tienen que aceptar altos costos de capital para tener dinero para mantener las operaciones. Pero para muchos inversores, esa sigue siendo una opción necesaria si el proyecto en curso necesita capital para completarse y entregarse.
El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director Senior del Bloque de Análisis Financiero de DG Capital, dijo que el grupo inmobiliario está bajo la mayor presión de vencimiento y la capacidad de gestión de la deuda del grupo está muy diferenciada. Las empresas con proyectos legales completos, flujo de caja de ventas positivo y capacidad de acceso al nuevo capital tienen condiciones para recomprar o pagar a tiempo. Mientras que el grupo financiero débil aún puede tener que seguir utilizando otras medidas de apoyo, como negociaciones de prórroga, intercambio de activos o aceptar nuevas emisiones con tasas de interés más altas.
Esto hace que el riesgo de refinanciación de las empresas inmobiliarias aumente significativamente. Es la posibilidad de que las empresas no puedan pedir prestado un nuevo dinero para pagar o reemplazar la deuda antigua cuando llegue la fecha límite. Esto puede llevar a una situación de déficit o pérdida de liquidez", comentó el Dr. Phuong.
