Los precios de los apartamentos se elevan según las expectativas de ganancias de los inversores.
Los precios de los apartamentos y muchos productos de vivienda todavía se mantienen altos, especialmente en los proyectos autoposicionados en el segmento de alta gama. En un contexto en el que el poder adquisitivo real no ha seguido el ritmo de las expectativas de ganancias, mientras que la presión de las tasas de interés y los costos de capital es cada vez mayor, el mercado inmobiliario está entrando en una etapa en la que se ve obligado a diferenciarse y ajustarse.
En una entrevista con Lao Dong, el Sr. Nguyen Chi Thanh, Director General de Ho Tay International Building Company, analizó que un problema fácilmente perceptible hoy en día es que los productos están principalmente en manos de entre los 10 y 20 principales inversores. La fuente de bienes concentrada en este grupo hace que el nivel de precios de venta a menudo se establezca de manera de referencia mutua entre los proyectos.
Sin embargo, el precio de mercado en esencia no está en las expectativas de los inversores, sino que todavía lo decide el comprador que realmente necesita vivir. Porque no importa cuán grande sea el objetivo de beneficio, al final el producto todavía tiene que venderse al comprador para vivir o explotarlo para alquilar. "La persona que realmente necesita vivir es quien decide el precio de mercado", enfatizó el Sr. Thanh.
Según esta persona, con el nivel de precios alto actual más la presión de las tasas de interés bancarias, el mercado seguramente se ajustará. A los costos de capital actuales, los inversores no pueden seguir acumulando bienes durante mucho tiempo solo para esperar a un comprador adecuado, sino que el flujo de efectivo es el factor importante.
Mirando la estructura de la oferta, el problema actual no solo radica en que el segmento de alta gama representa una gran proporción, sino también en que el mercado está confundido entre el concepto de productos verdaderamente de alta gama y el hecho de que muchos proyectos se posicionan como de alta gama. Con productos de alta gama en el verdadero sentido de la palabra, los inversores han identificado muy claramente el grupo objetivo de clientes, por lo que no se preocupan demasiado por la salida.
Mientras tanto, la mayor parte del mercado tiene la mentalidad de "ese tipo vende 10, yo también tengo que vender 10", es decir, las expectativas de ganancias se elevan demasiado, lo que lleva a que todos los proyectos estén etiquetados como de alta gama y piensen que tienen que venderse a precios muy altos.
Muchos proyectos en realidad no son realmente de alta gama, especialmente la ubicación no es exclusiva, pero aún establecen precios altos. Cuando el mercado no lo acepta, se ven obligados a ajustarse. En realidad, no pocos proyectos han mantenido un precio durante muchos años y aún no se han vendido, incluso con un inventario de 5 a 10 años. Esto demuestra que los productos verdaderamente de alta gama tienen su propio segmento, y las expectativas de ganancias que superan la capacidad de absorción pronto serán eliminadas por el mercado.
Fuerte diferenciación del mercado
Sobre la evolución del sector inmobiliario vietnamita en 2026, el Sr. Nguyen Chi Thanh opinó que el mercado seguirá teniendo una diferenciación muy clara. Eso significa que la inversión en esta etapa requiere una mentalidad completamente diferente a la anterior.
Si solo se compra y se revende dentro de la zona local, los inversores definitivamente tendrán que reconsiderarlo. Porque los productos que se invierten sistemáticamente hoy en día no solo están dirigidos a clientes nacionales, sino también a dar la bienvenida a la corriente de inversores internacionales.
Por lo tanto, la historia de la inversión ya no es gastar dinero individualmente en un proyecto en esa área, sino mirar hacia las ciudades satélite, lugares con impulso de desarrollo y capacidad de conexión. Los inversores se ven obligados a orientarse hacia una estrategia a largo plazo en lugar de solo comprar y revender en poco tiempo.
Por otro lado, los productos inmobiliarios en el mercado actual son diferentes de antes, ya que el segmento que representa una gran proporción son los bienes raíces de alta gama. Con este segmento, el número de personas que pueden comprar de inmediato no es grande, por lo que la historia de comprar y revender para obtener ganancias rápidamente ya no es tan fácil como antes.
Antes mucha gente pensaba que solo vender era más rentable que depositar en el banco, pero ahora no es tan simple", dijo el Sr. Thanh.
Otra presión es que el mercado inmobiliario se está desarrollando más rápido que la capacidad de financiación de los bancos. El margen de crédito es limitado, por lo que desde los promotores hasta los inversores tienen que buscar otras fuentes de financiación.
Si quieres invertir con éxito y solo esperas préstamos bancarios, sigue siendo un tipo de inversión a corto plazo y es muy difícil lograr la eficiencia en el contexto actual. Con la evolución actual, el mercado solo tendrá espacio para estrategias de inversión a largo plazo y adecuadas a la capacidad de absorción real.
