Aumento de la oferta, el mercado comienza a diferenciarse
Según un informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), a partir de finales de 2025, la oferta de bienes raíces ha mejorado significativamente. Muchos proyectos que antes estaban estancados han sido eliminados legalmente gracias a los ajustes de política, junto con más de 20 proyectos a gran escala aprobados e implementados recientemente, principalmente en áreas suburbanas vinculadas a infraestructuras de transporte clave.
La oferta en el mercado también proviene del inventario y los productos revendidos por los inversores, lo que hace que la oferta total aumente significativamente. Se estima que en 2026, la oferta de bienes raíces podría alcanzar alrededor de 200 mil productos.
El aumento de la oferta ayuda a los compradores a tener más opciones en cuanto a segmentos, regiones y tipos de productos. Junto con eso, las políticas de venta flexibles, como el aplazamiento de los plazos de pago, el apoyo a las tasas de interés, ayudan a los compradores a participar en el mercado con una tasa de capital inicial de alrededor del 10-30% del valor del producto.
Sin embargo, en el contexto de un rápido aumento de las tasas de interés en un corto período de tiempo, el sentimiento del mercado se vuelve más cauteloso. La liquidez ya no se dispersa, sino que pasa a un estado de selección, lo que muestra una tendencia a la diferenciación del flujo de dinero.
Según VARS, la causa de la diferenciación no es solo el aumento de la oferta, sino también el desajuste en las expectativas de precios entre compradores y vendedores. Los vendedores todavía mantienen precios altos, mientras que los compradores tienden a esperar precios más razonables, incluso esperando productos con pérdidas más profundas. La estructura de los inversores también tiene una diferenciación clara cuando una parte de los inversores a largo plazo han alcanzado el nivel de beneficio esperado y tienen flujos de caja estables, por lo que no están bajo presión de venta, mientras que la demanda de liquidación proviene principalmente del grupo de inversores que compran a precios altos o utilizan grandes apalancamientos financieros.
Aunque la liquidez se ha ralentizado, el nivel general de los precios inmobiliarios no ha disminuido profundamente debido a que la presión de los costos de los insumos sigue siendo alta.
El mercado vuelve a los valores fundamentales, sirviendo a la demanda real de vivienda
El Sr. Nguyen Quoc Anh, Subdirector General de Batdongsan. com. vn, dijo que desde que hubo información sobre el aumento de las tasas de interés, el nivel de interés y búsqueda de bienes raíces por parte de la gente no se ha visto muy afectado. Según las encuestas, en el período posterior al Tet, el nivel de interés se acerca a los años anteriores, solo disminuyó alrededor del 10-15%. El nivel de interés en los precios para el mercado de Hanoi, los terrenos residenciales disminuyó un 4%, mientras que los apartamentos y casas unifamiliares se mantuvieron sin cambios. En particular, el nivel de interés en el segmento de apartamentos aumentó un 30% en comparación con antes del Tet. Esto muestra que la demanda real todavía existe y el mercado no cae en un estado de congelación como muchas preocupaciones.
Con respecto a la pregunta de si se debe invertir en bienes raíces en este momento o no, debe verse en el contexto de que el mercado está entrando en una fase de ajuste y diferenciación más clara. En cualquier etapa del mercado siempre existe un grupo de clientes adecuado, el problema es si los compradores determinan correctamente la necesidad y el momento. En el contexto actual, los compradores tienen más ventajas al poder elegir cuidadosamente y negociar bien los precios, en lugar de tener que invertir dinero rápidamente como en el período de mercado caliente anterior", analizó el Sr. Quoc Anh.
De hecho, el mercado está volviendo a los valores fundamentales, sirviendo a la demanda real de vivienda en lugar de la especulación. Si antes, muchos proyectos no estaban terminados, incluso los compradores que no conocían bien el producto todavía estaban dispuestos a operar, ahora los compradores son más cautelosos, prestando más atención a la calidad, la ubicación, las comodidades y la capacidad de satisfacer las necesidades reales de vida.
El mercado también está experimentando una clara diferenciación. Los productos que satisfacen las necesidades reales de vivienda, tienen una ubicación conveniente, buena conectividad de infraestructura, legalidad transparente y provienen de inversores de renombre todavía registran una liquidez positiva. Por el contrario, los productos altamente especulativos, lejos de las necesidades reales, enfrentarán más dificultades.
Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, este momento es adecuado para personas que necesitan vivienda real o inversores con visión a largo plazo. La decisión de comprar no debe basarse únicamente en las fluctuaciones de las tasas de interés a corto plazo, sino que debe evaluar los factores generales como la ubicación, la calidad del producto, la reputación del inversor y la capacidad financiera personal. Si el mercado continúa siendo apoyado por políticas macroeconómicas estables, especialmente en términos de tasas de interés y crédito, los bienes raíces todavía tienen margen de desarrollo a medio y largo plazo.
