Gran oferta llega al mercado, principalmente al segmento de alta gama.
Los precios de los apartamentos en las grandes ciudades continúan aumentando en un contexto en el que la nueva oferta mejora gradualmente, pero se centra principalmente en los segmentos de gama media y alta. Esto hace que las oportunidades de propiedad de vivienda para las personas de bajos ingresos se reduzcan cada vez más, al tiempo que cambia la tendencia del flujo de dinero de inversión en el mercado inmobiliario.
Según datos de Savills, 2025 registró la mayor oferta de nuevos apartamentos en los últimos 5 años, principalmente del segmento de gama media. Los precios de venta aún mantienen una tendencia alcista, con un precio primario medio de unos 102 millones de VND/m2. Los productos con un precio de 4 mil millones de VND o más representan una gran proporción, lo que demuestra que se está estableciendo gradualmente un nuevo nivel de precios.
Según la Sra. Do Thu Hang, Directora Senior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, el impulso del mercado está mejorando, pero la oferta todavía se concentra principalmente en el segmento de gama media. La expansión de la infraestructura puede ayudar a abrir más oportunidades para desarrollar productos de vivienda pública a precios más razonables.
En 2026, se espera que el mercado reciba alrededor de 18,454 nuevos apartamentos, principalmente en los segmentos de alta y media gama. Se espera que las áreas vecinas como Hung Yen y Bac Ninh jueguen un papel cada vez más importante en la solución de las necesidades no satisfechas en Hanoi gracias a las ventajas de los fondos de tierra y la infraestructura de conexión.
En Ciudad Ho Chi Minh, la oferta del segmento de gama media es cada vez más escasa, se pronostica que los compradores se trasladarán gradualmente a las zonas periféricas y provincias vecinas como Binh Duong, donde hay más opciones en términos de precios. El desarrollo de grandes proyectos urbanos a gran escala y sistemas de infraestructura interregional está impulsando la tendencia a expandir el mercado de la vivienda fuera del centro de la ciudad.
Se prevé que en el período 2026-2028, el mercado de apartamentos de la ciudad de Ho Chi Minh añadará alrededor de 58.000 unidades de 80 proyectos, de los cuales el área este representa alrededor del 50% de la oferta y seguirá desempeñando un papel de liderazgo en el mercado.
El Sr. Troy Griffiths, Subdirector General de Savills Vietnam, comentó que el mercado de apartamentos está mostrando una recuperación de la liquidez, pero la oferta sigue siendo limitada y concentrada en los segmentos de precios altos, creando diferenciación entre los grupos de compradores.
La estructura de la oferta de apartamentos se está inclinando fuertemente hacia los segmentos de gama media y alta, mientras que el segmento de viviendas asequibles es escaso. A medida que los precios suben continuamente, el sueño de muchas personas de ingresos medios y bajos de poseer una casa se vuelve cada vez más lejano, especialmente en las grandes ciudades.
Esfuerzos para mejorar la oferta de viviendas asequibles
El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, predice que 2026 será la etapa en la que el mercado se beneficiará directamente de los esfuerzos del Gobierno para eliminar obstáculos legales y promover la inversión pública. Con un plan de desembolso de alrededor de 1 millón de billones de VND para infraestructura, el mercado no solo estará activo en las grandes ciudades, sino que también se extenderá a las nuevas regiones económicas.
Según el Sr. Dinh, en el panorama general, el segmento de vivienda sigue desempeñando un papel clave gracias a la atención del Estado. El programa de 1 millón de viviendas sociales está registrando avances con el objetivo de completarse en 2028 y se espera alcanzar alrededor de 1,5 millones de unidades en 2030, superando el plan inicial.
También cree que la combinación de políticas para desbloquear la oferta y un crecimiento del crédito de alrededor del 15% está creando un entorno favorable para el mercado. Los proyectos de calidad junto con los tipos de bienes raíces desde la industria hasta el comercio minorista pueden mantener un impulso de crecimiento estable en 2026.
A largo plazo, se espera que la finalización del marco legal, la eliminación de los obstáculos en el desarrollo de proyectos y la finalización de grandes proyectos de infraestructura contribuyan a mejorar la oferta, en la que los modelos de desarrollo urbano vinculados al transporte público pueden abrir una mayor oferta de viviendas a lo largo de los ejes de infraestructura clave.
El pensamiento de inversión cambia, el flujo de dinero se mueve
El aumento de los precios de la vivienda también está afectando fuertemente la tendencia del flujo de caja en el mercado inmobiliario. En realidad, en el mercado actual, se ha producido un cambio notable cuando el flujo de caja de inversión ya no fluye hacia proyectos que se espera que aumenten de precio, sino que cambia a activos que pueden generar flujo de caja estable.
Una ola de inversión se dirige hacia los bienes raíces en las grandes ciudades y áreas con infraestructura desarrollada, donde el valor de los activos no solo reside en la capacidad de aumentar los precios, sino también en la capacidad de alquilar y explotar el flujo de efectivo. Esto se considera un cambio de la mentalidad especulativa a la inversión en valor.
El Sr. Nguyen Van Hung, un corredor de bienes raíces con más de 15 años de experiencia en Hanoi, dijo que el aumento de los precios de las viviendas en los últimos años también ha cambiado significativamente la mentalidad de inversión inmobiliaria. Anteriormente, muchos inversores compraban casas principalmente esperando que subieran los precios para revenderlas, pero ahora están más interesados en la capacidad de los activos para generar doble beneficio, creando flujo de efectivo mensual y esperando aumentar el valor a largo plazo.
Según el Sr. Hung, los apartamentos en grandes áreas urbanas, áreas cercanas a carreteras de circunvalación, parques industriales, universidades o grandes rutas de transporte suelen ser buscados por los inversores porque son fáciles de alquilar y tienen una buena tasa de ocupación. Los inversores actuales también son más cautelosos, calculando cuidadosamente la eficiencia de la explotación de activos en lugar de comprar según la psicología de la especulación como en el período anterior.
