En la Resolución No. 278/NQ-CP de fecha 18 de septiembre de 2026 sobre la reunión temática sobre construcción de leyes en septiembre, el Gobierno solicitó al Ministerio de Construcción que especifique claramente el plazo de uso de los edificios de apartamentos según el plazo de construcción de las obras, asegurando la conformidad y la coherencia con el plazo de uso de las obras de acuerdo con la legislación sobre construcción.
El plazo de uso del apartamento es un hito para la inspección de la calidad de la construcción.
En declaraciones a Lao Dong, el abogado, Máster Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi, dijo que el plazo de uso de los edificios de apartamentos se estipula actualmente en el apartado 21 del artículo 2 del Proyecto de Ley de Vivienda (modificado). En consecuencia, el plazo de uso de los edificios de apartamentos es el plazo de uso de la obra, que se determina y se indica en el expediente de diseño de construcción de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción y se calcula desde que el edificio de apartamentos se pone en funcionamiento y uso.
La regulación anterior tiene como objetivo garantizar la calidad de la construcción y la seguridad de los usuarios. Al mismo tiempo, esta regulación establece requisitos sobre la durabilidad de la construcción desde la etapa de diseño, así como la determinación de un hito que debe inspeccionarse y reevaluarse la calidad cuando expire el plazo de uso según el diseño. Los resultados de la inspección y las condiciones legales son la base para decidir sobre la continuación del uso, reparación o demolición, reconstrucción.
Para facilitar la visualización, el abogado Pham Thanh Tuan da un ejemplo de una motocicleta. Al comprar un vehículo, el vehículo es propiedad del comprador. Este derecho de propiedad no se pierde automáticamente solo porque el vehículo ha sido utilizado durante muchos años, pero tampoco significa que el vehículo pueda funcionar de forma segura para siempre. Cuando el vehículo se deteriora, si la ley estipula un plazo de inspección técnica, el propietario del vehículo debe realizar una inspección técnica para determinar si el vehículo todavía está en uso, si necesita reparación o debe dejar de usarse. La inspección y evaluación del estado del vehículo no cambia a quién pertenece el vehículo.
Los edificios de apartamentos son similares. Los residentes tienen derecho a poseer apartamentos, mientras que el edificio tiene una vida útil prevista determinada en el expediente de diseño. Cuando expira el plazo de uso según el diseño, la obra debe ser inspeccionada para determinar la posibilidad de continuar utilizándola y las medidas de tratamiento. Este es un hito para reevaluar la seguridad de la obra, no un hito para poner fin automáticamente a la propiedad del apartamento.
Aclarar sobre la "fecha de caducidad" de los apartamentos
El tema del "plazo de uso de los edificios de apartamentos" o el "plazo de uso" de los edificios de apartamentos no es un tema legal nuevo, sino que se ha regulado durante mucho tiempo en documentos legales como la Ley de Vivienda de 2014, el Decreto 69/2021/ND-CP, la Ley de Vivienda de 2023...
En la Ley de Vivienda de 2014, el "plazo de uso de los edificios de apartamentos" se estipula en el párrafo 1 del Artículo 99, vigente a partir del 1 de julio de 2015. En consecuencia: "El plazo de uso de los edificios de apartamentos se determina en función del nivel de construcción y la conclusión de la inspección de calidad de la agencia de gestión de vivienda a nivel provincial donde se encuentran los edificios de apartamentos de acuerdo con lo estipulado en el párrafo 2 de este Artículo".
El problema de los edificios de apartamentos que han expirado su "vida útil" también se regula en el párrafo 2 del Artículo 99 de la Ley de Vivienda de 2014, vigente a partir del 1 de julio de 2015. En consecuencia: "Cuando un edificio de apartamentos ha expirado su vida útil de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre construcción o está gravemente dañado, corre el riesgo de derrumbarse, no garantiza la seguridad de los usuarios, la agencia de gestión de vivienda a nivel provincial debe organizar una inspección de calidad de la construcción de este edificio de apartamentos para manejarlo de acuerdo con las regulaciones...".
Según la norma técnica nacional (QCVN) sobre clasificación de obras para el diseño de la construcción emitida por el Ministro de Construcción, los edificios de apartamentos ordinarios tienen un plazo de uso según el diseño no inferior a 50 años, este es el mínimo. El plazo específico debe determinarse en la tarea de diseño de cada proyecto.
La Ley de Vivienda de 2023, así como el Proyecto de Ley de Vivienda de 2026, tienen distinciones en el mecanismo de compensación, reasentamiento y obligaciones financieras al renovar y reconstruir edificios de apartamentos. El apartado 13 del artículo 2 del Proyecto define "edificios de apartamentos antiguos" como edificios de apartamentos que se construyeron antes de 1994.
Para los edificios de apartamentos antiguos, es decir, los edificios de apartamentos construidos a partir de 1994 o antes, el enfoque es el mecanismo de compensación y reasentamiento. Mientras tanto, para los edificios de apartamentos que no son edificios de apartamentos antiguos, el enfoque es el mecanismo de los propietarios que contribuyen con fondos para reconstruir las obras.
Desde una perspectiva política, esta distinción es razonable en principio, porque los antiguos edificios de apartamentos son un grupo de obras históricas, que necesitan un mecanismo de compensación y reasentamiento para abordar las deficiencias anteriores. Mientras tanto, para los edificios de apartamentos construidos posteriormente, el Proyecto transfiere gradualmente la responsabilidad de recrear las obras a los propios propietarios.
