La oferta mejora pero los precios siguen subiendo fuertemente
Los datos del ultimo informe de investigacion de mercado de CBRE Vietnam muestran que en el cuarto trimestre de 2025 se registro un precio intermedio (inversor que abrio la venta) promedio para el segmento de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh que alcanzo los 90 millones de VND por m2 un aumento del 5% trimestral y del 21% en comparacion con el mismo periodo del año pasado. No solo el precio intermedio aumento sino que el nivel secundario (los compradores y vendedores) tambien aumento alrededor del 18% hasta un promedio de 64 millones de VND por m2.
No solo eso el impulso alcista tambien ha comenzado a extenderse a las localidades vecinas no solo a la zona central de Ciudad Ho Chi Minh. Por ejemplo segun datos de Batdongsan.com.vn la zona de Ba Ria - Vung Tau despues de ser fusionada con Ciudad Ho Chi Minh actualmente cada m2 de precio de los apartamentos en esta zona es de aproximadamente 54 millones de VND/m2 un aumento del 48% en comparacion con el nivel de precios de 36 millones de VND/m2 en 2024. Con el nivel de precios actual Ba Ri
Cabe destacar que los precios de la vivienda en la region sur han aumentado en un contexto de mejora de la oferta despues de muchos años de calma. Segun CBRE la nueva oferta total en 5 localidades clave es de aproximadamente 26.000 productos el doble que en 2024. Binh Duong (antiguo) lidera con 15.800 apartamentos Tay Ninh alrededor de 2.000 apartamentos Dong Nai 600 apartamentos. Mientras que TPHCM (antiguo) registro alrededor de 7.600 apartamentos un aumento del 50% en comparacion con el año anterior.
La Sra. Duong Thuy Dung directora ejecutiva de CBRE Vietnam explico que a pesar de que la oferta inmobiliaria ha mejorado los precios siguen siendo altos debido a que la mayoria de las cestas de productos nuevos pertenecen al segmento de alta gama y lujo lo que eleva el nivel general. Ella dijo que solo en la antigua zona de TPHCM el 90% de las cestas de productos que se venden este año pertenecen al segmento de alta gama y lujo. Esta tasa en la antigua zona de Binh Duong es de alrededor del 60%. Con respecto a la zona de Long An anteriormente una serie
Los precios de los bienes raices aun no pueden disminuir en el futuro
Al comentar sobre 2026 el Sr. Vo Huynh Tuan Kiet Director del mercado de la vivienda de CBRE Vietnam dijo que la nueva oferta podria alcanzar alrededor de 50.000 productos de los cuales los apartamentos representan el 65% un aumento de casi el 30% en comparacion con la actualidad gracias a la finalizacion de muchos proyectos de infraestructura clave. El nivel de precios esperado se diferencia claramente: Ciudad Ho Chi Minh mantiene un nivel alto mientras que las provincias satelite tienen un rango de ajuste mas flexible.
Los expertos tambien advierten que la situacion de desequilibrio entre oferta y demanda probablemente continuara en 2026 pero es poco probable que el mercado experimente un escenario de burbuja inmobiliaria. Sin embargo despues de una decada la tasa de aumento de los precios de la vivienda casi duplica los ingresos lo que ejerce una gran presion sobre el grupo de compradores de viviendas reales. Se preve que los precios de la vivienda en 2026 sigan aumentando en comparacion con 2025 debido a la preocupacion de que los proyectos aumenten los costos y los precios inmobiliarios se disparen cuando el bor
El borrador de la nueva tabla de precios de la tierra de la ciudad de Ho Chi Minh se espera que se aplique a partir del 1 de enero de 2026 registrando un aumento del 30-40% en muchas areas del centro de la ciudad solo Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau antiguos los precios de la tierra en algunas carreteras propuestas aumentaron hasta 2-3 veces en comparacion con la tabla de precios actual.
Segun el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh la nueva tabla de precios de la tierra en principio no tiene un gran impacto en el grupo de empresas inmobiliarias porque el precio del uso de la tierra todavia se determina principalmente por metodo de superavit (calculado sobre los ingresos del proyecto excluyendo los costos de desarrollo y las ganancias) sin depender completamente de la tabla de precios.
Sin embargo los expertos creen que el impacto aparecera mas claramente en la segunda fase es decir el momento en que las empresas recojan el fondo de tierra a traves de la recepcion de transferencias de la gente. Actualmente el dinero de la tierra representa el 40-50% del costo total del desarrollo del proyecto incluso hasta el 60% si el fondo de tierra se recompra en un mercado secundario.
Esto significa que las empresas tienen que invertir una gran cantidad de capital desde el principio utilizando tanto capital propio como prestamos bancarios pagando tasas de interes durante todo el tiempo que el proyecto no se ha lanzado al mercado.
Cuando los precios de la tierra aumentan la psicologia del mercado a menudo hace que las expectativas de precios de venta de la tierra aumenten en consecuencia. Los costes de la liberacion del terreno la recompra de la tierra para llevar a cabo el proyecto pueden aumentar significativamente y esta parte del aumento de precios finalmente se refleja en los precios de la vivienda.
