Desde principios de 2023, el mercado inmobiliario (BĐS) de Vietnam comenzó a registrar una recuperación de la oferta después de un período de declive prolongado desde 2018. Según datos de investigación del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), la oferta total ha aumentado de más de 40.000 productos en 2022 a aproximadamente 128.000 nuevos productos en 2025, un aumento de aproximadamente el 88% en comparación con 2024 y el nivel más alto en el período 2019-2025.
La recuperación de la oferta junto con las condiciones macroeconómicas favorables, como las bajas tasas de interés y los abundantes flujos de efectivo, impulsaron aún más la demanda de "compresión" en el período de escasez anterior al dinero, lo que provocó que los precios de los bienes raíces aumentaran continuamente y establecieran un nuevo nivel. Muchos inversores registraron ganancias impresionantes, incluso duplicando el valor de los activos en solo 1-2 años.
En particular, en el tercer trimestre de 2025, los precios de los apartamentos en algunas áreas aumentaron en aproximadamente 500 millones a 1 mil millones de VND por apartamento, creando una ola de "pago rápido y expectativa de ganancias a corto plazo". Los proyectos que se abren a la venta "se agotan", incluso las transacciones de diferencia para poseer productos son comunes.
Sin embargo, a partir de finales de 2025, el mercado comenzó a cambiar de estado a medida que la oferta mejoró notablemente. Una serie de proyectos que antes estaban estancados fueron resueltos legalmente gracias a los ajustes de política, junto con más de 20 proyectos a gran escala aprobados e implementados recientemente, principalmente en áreas suburbanas vinculadas a infraestructuras de transporte clave.
La oferta no solo aumenta en cantidad, sino que también mejora en calidad, con la aparición de áreas urbanas integradas y sincronizadas de servicios. El aumento de la oferta ayuda a los compradores a tener más opciones, desde segmentos, áreas hasta tipos de productos. Incluso, gracias a políticas de venta flexibles como la extensión del plazo de pago, el apoyo a las tasas de interés, los compradores pueden participar en el mercado con una tasa de capital inicial de solo alrededor del 10-30% del valor del producto.
Sin embargo, en el contexto de un rápido aumento de las tasas de interés en un corto período de tiempo, el sentimiento del mercado se vuelve más cauteloso. La liquidez ya no se dispersa, sino que pasa a un estado de selección, lo que refleja claramente la tendencia de diferenciación del flujo de dinero.
Aunque la liquidez se ha ralentizado, el nivel de precios de los bienes raíces no ha disminuido profundamente debido a que la presión de los costos de los insumos se mantiene alta. Los costos de la tierra representan actualmente alrededor del 30-40% del costo total de desarrollo del proyecto y tienden a aumentar fuertemente según la nueva tabla de precios de la tierra.
Con esta estructura, cuando el precio de la tierra aumenta alrededor del 20%, calculando la tarifa de uso de la tierra aplicando el coeficiente de ajuste K (K>1), los costos de desarrollo del proyecto pueden aumentar al menos un 6-8%. Incluso muchos proyectos que se vuelven a implementar después de un largo período de "abandono" tienen que pagar tarifas de uso de la tierra 1,5-3 veces más altas.
Además, los costos de construcción han aumentado alrededor del 8-12%, junto con el aumento de los costos financieros debido al aumento de las tasas de interés en alrededor del 2%, lo que hace que los costos totales de desarrollo del proyecto aumenten alrededor del 1,6-2,7%. Esta realidad obliga a los inversores a ajustar los precios de venta al alza a pesar de que la presión de liquidez es cada vez mayor.
En caso de que el progreso de las ventas no alcance el plan, los costos financieros seguirán aumentando, aumentando los riesgos y la presión del flujo de efectivo para las empresas. Ante este contexto, muchos inversores han tomado la iniciativa de aplicar políticas de estímulo de la demanda, como tasas de interés preferenciales (fijas o límite máximo), extender el tiempo de apoyo o aumentar los descuentos para el plan de pago anticipado para atraer dinero.
VARS IRE cree que, en un contexto de muchas opciones, el enfoque de mercado de los inversores debe cambiar en una dirección más sustantiva. La evaluación de un producto "barato" o "caro" no debe basarse en el precio de venta, sino que debe situarse en relación con el nivel regional, la capacidad de explotación del flujo de caja y el tiempo de recuperación del capital. El mercado ya no es adecuado para una estrategia de inversión a corto plazo, sino que requiere una visión a medio y largo plazo, vinculada al valor de uso real y la eficiencia financiera.
Por lo tanto, los inversores deben priorizar los productos que tengan la capacidad de generar flujo de efectivo, ubicados en áreas con infraestructura de conexión clara, legalidad transparente y desarrollados por inversores de renombre. Al mismo tiempo, es necesario limitar el uso de alto apalancamiento financiero y determinar una estrategia de inversión lo suficientemente larga. Para los proyectos que se formarán en el futuro, el tiempo de retención debe determinarse en un mínimo de 3-5 años, hasta que el proyecto esté terminado y puesto en funcionamiento.
