En el Portal de Informacion del Gobierno, el Sr. V.C.H en Hanoi informo que esta investigando y preparandose para participar en la transaccion de compra de bienes raices.
Solicito a las agencias funcionales que guien el manejo de situaciones sobre la firma de contratos de deposito/compra y venta de bienes inmuebles formados en el futuro para comprender y cumplir con las regulaciones.
Un documento de acuerdo firmado entre el cliente y la empresa de corretaje inmobiliario estipula: el cliente deposita el 100% del valor del producto segun la hoja de ruta (10% del capital propio al firmar; el banco desembolsa el 80% del prestamo despues de 1-1,5 meses; un 10% adicional del capital propio despues de aproximadamente 2 meses), mientras que el proyecto no cumple con las condiciones para la venta.
El documento de acuerdo obliga a los clientes a firmar un contrato de compraventa, si no firman, se les multa con un deposito y se cobra una tarifa de consultoria del 0,5% del valor del inmueble, si firman, no se cobra esta tarifa.
Al firmar el contrato de compraventa, y al mismo tiempo firmar el Apendice 01 del documento de acuerdo, en el que: el 20% del capital propio se convierte en un contrato de prestamo para el inversor; el 10% es retenido por el corredor (de la cantidad que el banco ha desembolsado); el 70% restante se transfiere a una "caja designada" que es en realidad una cuenta de cobro de deudas del banco para pagar el precio de venta del producto segun el contrato de compraventa.
El Sr. H pregunto, ¿es el documento de acuerdo anterior un acuerdo civil legal, o es en realidad una forma disfrazada de contrato de deposito/compra y venta de bienes inmuebles y movilizacion de capital ilegal cuando el proyecto no cumple con las condiciones para la venta?
¿Esta el documento de acuerdo y el Anexo 01 en el caso de una transaccion nula segun los Articulos 123 y 124 del Codigo Civil de 2015?
Sobre este tema, el Ministerio de Construccion tiene la siguiente opinion:
En los apartados 1, 2, 3, 4, 5 del articulo 8 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 se estipulan los actos prohibidos en el negocio inmobiliario:
El negocio inmobiliario no cumple con las condiciones segun lo dispuesto por esta ley.
Falsificacion de documentos, distorsion intencional de informacion sobre bienes raices, proyectos inmobiliarios introducidos en negocios.
No divulgar informacion sobre bienes raices, proyectos inmobiliarios puestos en funcionamiento de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios.
Fraude, engaño, fraude en el negocio inmobiliario.
La recaudacion de dinero en la venta, arrendamiento y compra de viviendas, obras de construccion, superficie construida en obras de construccion formadas en el futuro no cumple con las disposiciones de esta Ley; el uso de dinero recaudado de la compra, arrendamiento y compra de viviendas, obras de construccion, superficie construida en obras de construccion formadas en el futuro es contrario a las disposiciones de la ley".
Las viviendas, las obras de construccion existentes y formadas en el futuro, los derechos de uso de la tierra que ya tienen infraestructura tecnica en el proyecto inmobiliario puesto en funcionamiento deben cumplir con las condiciones estipuladas en los Articulos 14, 24, 31, 35 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023.
En el apartado 4 del articulo 17 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 se estipula la responsabilidad del inversor del proyecto inmobiliario:
No se permite autorizar a otras organizaciones e individuos a firmar contratos de deposito, compraventa, transferencia, arrendamiento y compra de viviendas, obras de construccion, superficie construida en obras de construccion, derechos de uso de la tierra que ya tienen infraestructura tecnica en proyectos inmobiliarios".
En el apartado 5 del articulo 23 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 se estipulan los principios para el negocio de viviendas y obras de construccion que se formaran en el futuro:
Los inversores de proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar un deposito de no mas del 5% del precio de venta, alquiler y compra de viviendas, obras de construccion, superficie construida en obras de construccion del depositante para comprar, alquilar y comprar cuando las viviendas, obras de construccion ya tienen todas las condiciones para ser puestas en funcionamiento de acuerdo con las disposiciones de esta Ley. El acuerdo de deposito debe indicar claramente el precio de venta, alquiler y compra de viviendas, obras de construccion, superficie construida en obras de construccion".
En el Articulo 62 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 se estipula el contenido del corretaje inmobiliario:
Buscar socios que cumplan con las condiciones de los clientes para participar en la negociacion y firma de contratos.
Representantes autorizados para llevar a cabo trabajos relacionados con los procedimientos de compraventa, transferencia, arrendamiento, subarrendado y arrendamiento-compra de bienes inmuebles.
Proporcionar informacion y apoyo a las partes en la negociacion y firma de contratos de compraventa, transferencia, arrendamiento, subarrendado y arrendamiento-compra de bienes inmuebles".
El Ministerio de Construccion solicita a los ciudadanos que colibren las regulaciones legales mencionadas anteriormente y las regulaciones legales relacionadas para servir como base para determinar si el inversor del proyecto firma un contrato para recibir depositos en las transacciones de venta, arrendamiento y compra de viviendas, obras de construccion, el area del piso de construccion en las obras de construccion y el alcance del contenido de las actividades de corretaje de las empresas de servicios de corretaje de bienes raices, las personas que ejercen la profesion de corretaje de bienes raices de acuerdo con las regulaciones de la ley sobre negocios inmobiliarios.
El contenido de las disposiciones legales relacionadas con contratos invalidos, los ciudadanos comparan las disposiciones del Codigo Civil para su consideracion y determinacion.
