La nueva normativa actual obliga a los hogares y particulares a transferir el proposito de la tierra agricola a la tierra residencial que esta siendo aplicada al 100% del precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra para toda la superficie sin distinguir si la parte de la tierra dentro o fuera del limite.
Mientras que las localidades actuales estan emitiendo tablas de precios de la tierra demasiado altas porque integran automaticamente el coeficiente de ajuste de precios de la tierra (numero K) en la tabla de precios de la tierra. Por ejemplo en Ciudad Ho Chi Minh la tabla de precios de la tierra ha aumentado de 3 a mas de 38 veces en comparacion con antes.
Esto realmente esta ejerciendo una gran presion sobre la gente cuando la cantidad total de dinero que la gente tiene que pagar es demasiado alta superando con creces la capacidad financiera. Un ejemplo tipico es una parcela de tierra de 208 m2 en el distrito de Hoc Mon (antiguo) que al transferir el proposito a tierra residencial tiene que pagar 1.7 mil millones de VND o una parcela de 400 m2 en el distrito 7 (antiguo) tiene que pagar hasta 14 mil millones de VND.
Anh Viet Doan residente en el barrio de Binh Trung dijo que tiene una parcela de tierra de 210 m2 que cumple con las condiciones para la transferencia de tierras en el barrio de Long Binh ciudad de Ho Chi Minh pero esta atrapado en la planificacion. Cuando se le quito el obstaculo investigo los procedimientos para separar la parcela y cambiar el proposito y fue muy 'impactante' porque tuvo que pagar mas de 5,7 mil millones de VND en tasas de uso de la tierra por encima de su capacidad de pago.
Segun la tabla de precios de la tierra actual el terreno en callejones profundos en las principales carreteras de esta zona como la calle Nguyen Xien cuesta 28 millones de VND/m2 mientras que el terreno agricola cuesta solo unos 600.000 VND una diferencia de mas de 27 millones de VND/m2 lo que hace que los costos de conversion aumenten mas de 10 veces. Anteriormente el precio de la tierra en esta zona era de solo 2 3 millones de VND/m2.
La Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) dijo que la ciudad todavia tiene mas de 13.000 parcelas de tierra que no han sido certificadas lo que representa el 0,7% del numero total de parcelas de tierra en la zona. Entre ellas los hogares y particulares que tienen casas y terrenos en problemas de planificacion que no han sido transferidos al uso correcto o que quieren legalizar los derechos de uso de las parcelas de tierra agricola intercaladas en zonas residenciales estables vinculadas a viviendas existentes enfrentan dificultades cuando los precios de la tierra aumentan
El Sr. Le Hoang Chau Presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh dijo que el apartado 5 del articulo 45 de la Ley de Tierras y el punto c del apartado 11 del articulo 18 del Decreto 101/2024/ND-CP han estipulado politicas que permiten a las personas pagar el uso de la tierra y no limitan el plazo de pago en comparacion con la Ley de Tierras de 2013 que anteriormente solo permitia pagar el uso de la tierra durante 5 años.
Pero segun el Sr. Chau el pago de deudas por el uso de la tierra conduce a la consecuencia de que los usuarios de la tierra tienen restringidos derechos muy importantes como: no poder ejercer los derechos de conversion transferencia de derechos de arrendamiento en arrendamiento hipotecado en arrendamiento de derechos de uso de la tierra en arrendamiento hipotecado en arrendamiento de derechos de uso de la tierra. Lo que significa que aunque ya hay un libro rojo los hogares y los particulares no pueden utilizar el libro rojo para transacciones prestamos y negocios.
El Sr. Le Hoang Chau propuso la opcion de que el Gobierno emita una resolucion separada que regule claramente una tasa de recaudacion unificada en todo el pais en lugar de entregarla a las localidades para que decidan por si mismas.
El nivel de recaudacion es el 20% del precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra para el area dentro del limite y el 30% para el area que excede el limite. Este nivel es mas razonable que la propuesta anterior del Ministerio de Finanzas del 30 - 50% que todavia se consideraba alta en comparacion con la realidad de la nueva tabla de precios de la tierra.
Desde el punto de vista del Sr. Le Hoang Chau la resolucion es solo una solucion temporal. A largo plazo es necesario modificar la raiz del problema complementando las regulaciones sobre la politica de precios de la tierra preferenciales para el area dentro del limite en el articulo 159 de la Ley de Tierras de 2024.
Para garantizar los derechos de las personas se necesita una regulacion de transicion en la nueva politica que permita al Comite Popular Provincial reembolsar la diferencia de dinero que los hogares y particulares han pagado de acuerdo con la normativa del 100% anterior con el fin de crear equidad y consenso social al recalcular los costos de residencia.
