Creencia de la politica de vivienda social
En la mesa redonda 'Descifrando el flujo de capital inmobiliario y oportunidades para los compradores de viviendas reales' organizada por el periodico Lao Dong el 22 de octubre el abogado Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi experto en derecho inmobiliario comento que el mercado tiene factores fundamentales para esperar que los precios de las viviendas de primera linea disminuyan.
Segun el Sr. Tuan el primer factor es la oferta: 'En el futuro la oferta de vivienda en general especialmente la vivienda social tendra un gran cambio con el objetivo de construir 1 millon de viviendas. Al mismo tiempo la gente tambien tendra mas facil acceso gracias a un mecanismo de reconocimiento de ingresos y procedimientos mas sencillos'.
El Sr. Tuan dijo que los mecanismos y politicas en la Resolucion 201 de la Asamblea Nacional junto con los Decretos 192 y 261/2025/ND-CP recien promulgados por el Gobierno han creado una base legal y preferencias claras tanto para los inversores como para los compradores.
Esta es la primera vez que tenemos un marco de politicas relativamente sincronizado que puede impulsar fuertemente el suministro de vivienda social y por lo tanto tener un impacto positivo en los precios de la vivienda de primera linea' dijo el Sr. Tuan.
Es necesario reducir el calor del precio de la tierra
El Dr. Tran Xuan Luong - Subdirector del Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario (VARS IRE) señala que los precios de la vivienda en Vietnam son el doble del estandar mundial si se comparan con los ingresos.
El ingreso per capita promedio de Vietnam es de unos 7.000 a 8.000 dolares al año mientras que el precio medio de la vivienda es de 80 a 100 millones de VND/m2. La gente tarda entre 40 y 60 años en comprar una casa mientras que en Tailandia o Malasia esta proporcion es solo de unos 15 a 18 veces el ingreso' analizo.
Segun el Sr. Luong la raiz del problema radica en los precios de la tierra y la planificacion urbana.
“Debido a que no hay datos estandar la valoracion todavia se basa en los precios de subasta y cuanto mas se suba mas sube el precio. Ademas la poblacion y la oferta de viviendas se estan centrando en las grandes ciudades lo que hace que los precios se eleven aun mas”.
Cree que cuando se desarrollen la infraestructura de transporte la carretera y las ciudades satelite los costos sociales disminuiran y los precios de la vivienda se enfriaran.
El Sr. Luong enfatizo que mantener estables los precios de la tierra y simplificar los procedimientos administrativos es un factor clave. Uno de los temas candentes actuales es la propuesta de limitar el credito a los compradores de segunda vivienda. Segun el Sr. Tuan esto solo se considera por cantidad mientras que el valor de cada vivienda es muy diferente.
“Hay personas que compran dos apartamentos por un valor total de 5 mil millones de VND pero tambien hay personas que compran una casa por hasta 2 millones de dolares. Por lo tanto es necesario calcular tanto la cantidad como el valor evitando la aplicacion de maquinaria”.
Enfatizo que las soluciones administrativas son solo a corto plazo pero a largo plazo es necesario centrarse en aumentar la oferta especialmente en el segmento de viviendas sociales y viviendas comerciales a precios asequibles. Las agencias de gestion deben revisar el progreso del proyecto de 1 millon de viviendas sociales aumentar la tasa de viviendas sociales en proyectos comerciales del 20% al 30% y acelerar la aprobacion legal para evitar la despreciacion debido al largo tiempo.
Soluciones para los jovenes que compran casas
El Dr. Tran Xuan Luong cree que los jovenes se enfrentan a muchas barreras financieras. A menudo solo acumulan entre el 20 y el 30% del valor del apartamento mientras que demostrar los ingresos y el historial crediticio sigue siendo dificil. Aconsejo: 'Los prestatarios solo deben pedir prestado un maximo del 50-60% del valor de los activos construir un fondo de reserva y tener un plan financiero a largo plazo'.
El Sr. Luong tambien propuso que los bancos sean mas flexibles en la evaluacion pueden evaluar el prestigio y el credito basandose en datos no tradicionales como facturas de electricidad agua e internet.
Los bancos no solo prestan sino que tambien necesitan acompañar a los clientes ayudandoles a desarrollar sus capacidades financieras porque cuando los clientes maduran los prestamos tambien son mas seguros' dijo el Sr. Luong.
Ambos expertos coinciden en que el mercado se esta moviendo en la direccion correcta aunque no puede disminuir bruscamente de inmediato. Cuando las politicas de vivienda social la planificacion urbana satelite la reforma administrativa y el credito se implementen de manera sincronizada los precios de la vivienda se acercaran gradualmente a los ingresos reales de las personas.
Segun el Sr. Tuan en los proximos 2 o 3 años los precios de la vivienda podrian'reducirse' significativamente especialmente si se considera que los precios de la vivienda social son un nivel de referencia para el mercado comercial. Cuando la oferta mejora el segmento de alta gama tambien se vera obligado a ajustarse para que sea mas adecuado para su capacidad de pago.
