El informe de investigacion de mercado de DKRA Group sobre el mercado inmobiliario de la ciudad de Ho Chi Minh y las provincias vecinas del sur recien publicado muestra que en agosto de 2025 el segmento de apartamentos registro un volumen de ventas en el mes de casi 4.400 apartamentos 5,7 veces mas que en el mismo periodo del año anterior.
Ciudad Ho Chi Minh continua afirmando su posicion de liderazgo al representar hasta el 96 3% del suministro total de apartamentos en toda la region con mas de 12.000 unidades a la venta. La fuerte demanda de recuperacion ha ayudado a que el volumen de transacciones exitosas en la ciudad se multiplique por 5 en comparacion con el mismo periodo.
El segmento de clase A (de alta gama) esta dominando el mercado de apartamentos con alrededor del 42% de la oferta concentrada principalmente en Ciudad Ho Chi Minh. Mientras tanto las provincias vecinas como Dong Nai y Tay Ninh se estan convirtiendo en destinos de las lineas de productos de clase B y C satisfaciendo las necesidades reales de vivienda de las personas a precios mas razonables.
El nivel de precios de venta tambien registro un ligero aumento del 2% al 6% en comparacion con el mes anterior. El precio de venta de los apartamentos de nivel basico (propietario de la venta) en Ciudad Ho Chi Minh se situo en 37 millones de VND/m2; el precio de venta mas alto alcanzo los 493 millones de VND/m2 una cifra bastante alta. Mientras tanto los precios de los apartamentos en Dong Nai y Tay Ninh siguen siendo bastante comodos de respirar: oscilan entre 33 y 41 millones de VND/m2 y 28
La zona de Ciudad Ho Chi Minh lidera el mercado representando alrededor del 42% de la proporcion de suministro primario y el 58% del volumen total de consumo. Entre ellos el grupo de productos con un precio medio de alrededor de 10 mil millones de VND/unidad es el principal motor de liquidez del mercado.
Los informes de las empresas de mercado son diferentes de la situacion real de venta de proyectos por parte de los inversores. Contrariamente a la abundante oferta la liquidez en el mercado es muy baja. En Tay Ninh el Sr. Nguyen Van Dung director de la cadena de corredores de bienes raices que operan en Tay Ninh dijo que el numero de transacciones exitosas de proyectos de casas adosadas y villas en la localidad especialmente en la antigua zona de Long An es casi insignificante. Solo en julio y agosto el numero de transacciones se puede contar con los dedos de una
La tasa de cierre exitoso de transacciones segun los registros de las agencias de corretaje no es tan alta como se esperaba. Algunos proyectos aunque lanzan atractivos programas de promocion como tasas de interes preferenciales de solo el 6-7%/año fijas durante los primeros 12 meses la mas baja en los ultimos 3 años algunos bancos socios tambien lanzan paquetes de prestamos preferenciales de hasta 3-5 años junto con politicas de refinanciacion de la deuda principal o tasas de interes iniciales... pero los clientes siguen siendo inciertos a tomar decisiones.
En Ciudad Ho Chi Minh la situacion tampoco es mas favorable. Un representante de un promotor que acaba de lanzar un proyecto de apartamentos admitio que esta preocupado por la debil demanda. Aunque el precio de venta es de solo 35 millones de VND/m2 la ubicacion del proyecto esta cerca de las principales zonas industriales de Di An y Thuan An pero justo el dia de la venta solo unos 10 clientes realizaron transacciones de deposito y reserva.
La principal causa de la situacion de 'oferta pero escasez de demanda' proviene de la desviacion entre los precios de la vivienda y la capacidad de pago de la gente. Mientras que el segmento de precios asequibles que deberia representar la mayor proporcion casi carece de nuevos proyectos. Incluso los proyectos de vivienda social que estan orientados a los trabajadores y los grupos de bajos ingresos tambien se implementan muy lentamente.
Segun el Dr. Nguyen Duy Phuong Director de Inversiones de DG Capital muchos compradores de viviendas realmente se sienten erosionados por las expectativas al presenciar que los precios de la vivienda aumentan constantemente mientras que los ingresos no cambian significativamente. Ademas el desarrollo de viviendas asequibles es cada vez mas dificil de hacer realidad cuando un representante de un inversor dijo que con el nivel actual de precios de la tierra que aumentan es muy dificil vender por debajo de 50 millones de VND/m2 y aun asi obtener beneficios. Incluso en caso de reducir el area del apartamento
El informe de mercado de los primeros 6 meses de 2025 de HoREA muestra que la ciudad solo tiene 4 proyectos de vivienda comercial con 3.353 apartamentos de lujo que cumplen con las condiciones para movilizar capital con un valor total de mas de 10.200 billones de VND.
Este es el segundo año consecutivo que Ciudad Ho Chi Minh no tiene ningun proyecto de vivienda comercial en el segmento de gama media-baja (precio inferior a 40 millones de VND por m2). El 100% de los proyectos a la venta en la primera mitad del año pertenecen al segmento de gama alta manteniendo un estado de desequilibrio en la oferta desde 2024 hasta ahora. Esta desequilibrio hace que el mercado se desarrolle de manera insostenible como el modelo de 'la piramide se desvia'.
