En el primer trimestre de 2026, muchas empresas inmobiliarias cotizadas obtuvieron resultados comerciales y ganancias bastante buenos.Sin embargo, detrás del aumento del mercado de valores en los últimos tiempos, la mayoría de las acciones inmobiliarias aún no reflejan la recuperación del mercado.
Según las estadísticas de Vietstock, desde principios de 2026 hasta el final de la sesión del 11 de mayo, solo 3 de las 20 acciones del grupo de industrias inmobiliarias que se monitoreaban registraron un aumento de precio positivo, como NVL (+25,8%), VHM (+29,8%) y HHS (+0,024%).El resto disminuyó de precio, en el que muchos códigos se ajustaron profundamente.
Según la evaluación de VPBankS Research, el ralentimiento del mercado inmobiliario actual proviene principalmente de dos factores macroeconómicos. Primero, las altas tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas flotantes han aumentado, lo que ha aumentado la presión para pagar la deuda, obligando a muchos inversores secundarios a reestructurar sus carteras o aceptar recortes de pérdidas locales.
En segundo lugar, el proceso de ajuste de los límites administrativos y la configuración de la "nueva ciudad de Ho Chi Minh" después de la fusión está creando retrasos en la aprobación legal, así como en el establecimiento de un nuevo nivel de precios de la tierra.
En cuanto al consumo, también se está registrando un estado lento, el más claro es el mercado de la ciudad de Ho Chi Minh.El nivel de precios de los apartamentos en el centro de la ciudad ha superado el umbral de 100 millones de VND/m2, lo que ha provocado una fuerte disminución de las transacciones.
Además del factor precio, el crédito sigue siendo un gran "cuello de botella" del mercado.La orientación del crecimiento del crédito de todo el sistema al 15% y el requisito de controlar el saldo de la deuda inmobiliaria sin exceder la tasa de crecimiento del crédito general en cada banco están ejerciendo presión directa sobre la liquidez del mercado secundario.
El experto en análisis financiero, Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Inversión Estratégica de DG Capital, comentó que los resultados de beneficios del primer trimestre de 2026 de las empresas inmobiliarias, aunque positivos, no reflejan una recuperación sostenible del mercado.
La mayor parte de las ganancias actuales provienen de la transferencia de proyectos o la recepción de ingresos financieros, no de flujos de efectivo reales de las ventas al mercado.Esto muestra que el mercado todavía se encuentra en un estado de "retención", estancado después de un período de declive.Además, la eliminación de obstáculos legales solo resuelve la "condición necesaria" que es la oferta.El mercado todavía carece de "condiciones suficientes", incluida la liquidez real y el poder adquisitivo estable.
Según una evaluación reciente de la organización VIS Rating, las perspectivas del sector inmobiliario residencial en 2026 enfrentan más desafíos que el período de recuperación anterior.Aunque el mercado ha superado el período más difícil en términos de legalidad y liquidez, el entorno de las tasas de interés que vuelve a subir está creando presión sobre la demanda de compra de viviendas, así como sobre la capacidad de las empresas para movilizar capital.
En particular, VIS Rating considera que el crédito inmobiliario estará más estrictamente controlado de acuerdo con la orientación del Banco Estatal de Vietnam.En este contexto, los inversores tendrán que depender más de los canales de bonos, la movilización de capital social y las fusiones y adquisiciones para satisfacer las necesidades de capital para la implementación de proyectos.Esto se considera un factor que hace que el mercado comience a diferenciarse fuertemente en la salud financiera, así como en los registros de crédito entre las empresas inmobiliarias.
Entre ellos, el grupo de empresas que todavía tienen problemas legales o dependen en gran medida de los bienes raíces vacacionales seguirá soportando una gran presión sobre la refinanciación y el flujo de caja operativo.VIS Rating señala que los registros de crédito de algunas empresas como NVL, API o NRC siguen siendo débiles debido a que el flujo de caja comercial es negativo durante mucho tiempo, el efectivo es limitado y el progreso del proyecto está estancado.
El grupo de acciones inmobiliarias, después de un período de continuo descenso de precios, el nivel de P/B también se ha ajustado a un Sin embargo, se prevé que el impulso alcista en el futuro sea divergente, que ya no se extienda ampliamente, lo que requiere una cuidadosa selección entre las empresas.El mensaje más importante para los gestores de cartera en la etapa actual es que deben ser cautelosos con las cifras de crecimiento a corto plazo.
Las ganancias de 2026 reflejan en gran medida los logros del pasado, mientras que la presión de los costes de la tierra, los materiales y los préstamos está erosionando cada vez más el margen de beneficio futuro.
