No pocas personas, por falta de conocimiento de la ley, han construido casas en tierras agricolas y tienen que pagar el precio con dinero, obras e incluso derechos de uso de la tierra. La ley vigente estipula claramente que este acto es ilegal si no se permite cambiar el proposito del uso de la tierra.
La realidad en los ultimos tiempos muestra que muchos casos han sido obligados a demoler obras, perder todos los costos de construccion o no obtener certificados de derechos de uso de la tierra debido a la construccion ilegal de casas en tierras agricolas.
Construir casas arbitrariamente en tierras agricolas puede ser sancionado y se puede recuperar la tierra.
Segun la Ley de Tierras de 2024, la tierra agricola solo se puede utilizar para fines correctos que han sido asignados, arrendados o reconocidos por el Estado. La construccion de viviendas solo se puede llevar a cabo en terrenos residenciales.
El articulo 121 de la Ley de Tierras de 2024 estipula claramente: El cambio de proposito del uso de la tierra de tierra agricola a tierra residencial debe ser autorizado por la agencia estatal competente y estar en consonancia con la planificacion y el plan de uso de la tierra que hayan sido aprobados.
Esto significa que los usuarios de la tierra no tienen derecho a construir casas arbitrariamente en tierras agricolas, incluso en los casos en que la parcela de tierra no este en disputa o se haya utilizado de manera estable durante un largo periodo de tiempo.
Construir una casa en tierras agricolas puede ser multado con decenas de millones de VND.
Segun el Decreto 91/2019/ND-CP, el acto de construir viviendas en tierras agricolas cuando no se ha cambiado el proposito del uso de la tierra sera sancionado administrativamente, dependiendo del area y la gravedad de la infraccion. Especificamente, los infractores pueden ser:
- Multa de 3 a 50 millones de VND, dependiendo del area y la gravedad de la infraccion;
- Las areas urbanas son multadas el doble que las areas rurales;
- Obligar al desmantelamiento de obras de construccion ilegales;
- Obligar a restaurar el estado original de la tierra;
- En casos graves, la tierra puede ser recuperada.
Ademas, si se construye sin permiso, el infractor tambien puede ser sancionado segun el Decreto 16/2022/ND-CP, con una multa de hasta 50 millones de VND.
El pago de la multa no significa que se legalice la obra. Si no se cumplen las condiciones para cambiar el proposito del uso de la tierra, la obra aun debe ser demolida.
Obligaciones financieras al convertir tierras agricolas en tierras residenciales
De acuerdo con el Articulo 117 de la Ley de Tierras de 2024 y el Articulo 9 del Decreto 45/2014/ND-CP, cuando se les permite cambiar el proposito del uso de la tierra, los usuarios de la tierra deben cumplir plenamente con sus obligaciones financieras.
Como calcular las tasas de uso de la tierra al cambiar de proposito
Tarifa de uso de la tierra = (Precio de la tierra residencial – Precio de la tierra agricola) × Area de cambio de proposito
Entre ellos:
El precio de la tierra se aplica de acuerdo con la tabla de precios de la tierra o el precio especifico de la tierra emitido por el Comite Popular Provincial.
El momento del cobro es el momento en que la autoridad competente permite cambiar el proposito.
Esta cantidad de dinero suele representar la mayor parte de los costos al convertir tierras agricolas en tierras residenciales.
Ademas, los usuarios de la tierra tambien deben pagar:
- Tasa de matriculacion del 0,5% segun el Articulo 11 del Decreto 45/2014/ND-CP;
- Tasas administrativas como medicion, modificacion de expedientes, renovacion de certificados.
De hecho, en muchas localidades, el costo total de cambio de proposito puede ascender a cientos de millones de VND, especialmente en las zonas urbanas y suburbanas.
Advertencia de riesgos a la que la gente debe prestar atencion
Muchos casos corren riesgo debido a la creencia en anuncios como "tierra a punto de convertirse en tierra residencial", "construir primero y luego legalizar despues". Esta es informacion que no tiene valor legal. La gente debe prestar especial atencion a:
- No construir sin permiso para cambiar de proposito;
- No depositar para comprar terrenos sin inspeccionar la planificacion;
- No creer en los compromisos verbales del corredor;
- Consultar proactivamente la informacion en la agencia de gestion de tierras local.
En el contexto de que la ley de tierras se ha endurecido cada vez mas desde 2026, el cumplimiento de las regulaciones es la unica forma de proteger los derechos legitimos y evitar daños innecesarios.
