El indice de precios de la tierra aumenta
El Departamento de Agricultura y Medio Ambiente (NNMT) de la ciudad de Ho Chi Minh esta recogiendo opiniones sobre el borrador de la nueva tabla de precios de la tierra que se espera que se aplique a partir de principios de 2026.
Segun el borrador la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh antes de la fusion registro un coeficiente de aumento maximo de los precios de la tierra de 1 6 veces; el antiguo Binh Duong subio 8 veces y el antiguo Ba Ria - Vung Tau 3 78 veces.
Segun la evaluacion del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh 12 grupos pueden verse afectados. Entre ellos los hogares que necesitan cambiar el proposito del uso de la tierra en la zona de Binh Duong antes de la fusion donde el precio puede aumentar hasta 8 veces el nivel actual estan fuertemente afectados. Sin embargo desde el punto de vista del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh el impacto general no es grande porque la tabla de precios todavia se mantiene cerca del nivel comun en el mercado.
En la antigua zona de la ciudad de Ho Chi Minh se espera que la tabla de precios no cambie muchos costes administrativos. La tierra en las areas de Nha Be Cu Chi Hoc Mon y Binh Chanh (antes) se mantuvo practicamente sin cambios mientras que la tierra agricola propuesta aumento entre un 50 y un 70% lo que ayudo a la gente a armonizar los costes.
Del mismo modo los precios de la tierra en las comunas y barrios de la zona de Ba Ria - Vung Tau anteriormente no sufrieron grandes impactos debido a que el aumento mas alto fue de solo unas 3 78 veces.
El grupo asignado para el reasentamiento y los casos de asignacion de tierras sin subasta tambien se ven afectados cuando el precio de mercado se utiliza en la nueva tabla de precios para calcular el dinero del uso de la tierra. Porque se espera que el nivel de ajuste del precio de la tierra cambie la cantidad de dinero que la gente tiene que pagar.
Los grupos de arrendamiento de tierras que pagan anualmente las tasas de gestion y uso de la tierra asi como los hogares pobres y las familias de politicas... se ven menos afectados debido a las politicas de exencion y reduccion de las tasas de uso de la tierra que aun se mantienen.
Por el contrario las empresas inmobiliarias son evaluadas por el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente como no afectadas debido a que el precio de calculo del uso de la tierra para el proyecto comercial todavia se determina por metodo de superavit independiente de la tabla de precios de la tierra.
Las empresas de produccion comercio y servicios no estan sujetas a grandes presiones de costos debido a que los impuestos (subvenciones anuales de tierras uso de tierras no agricolas) se mantienen estables hasta finales del proximo año. Despues solo estan sujetas a impactos indirectos a traves de estos costos.
La carga financiera con el dinero del uso de la tierra
Sin embargo segun el punto de vista de muchos expertos la gente y las empresas seguiran viendose afectadas por los precios de la tierra de acuerdo con las regulaciones del proyecto de resolucion sobre la eliminacion de dificultades y obstaculos para la aplicacion de la Ley de Tierras de 2024 que esta siendo considerada por la Asamblea Nacional.
Segun el borrador de la resolucion el precio de la tierra se determina como = (tasa de precios x coeficiente de ajuste del precio de la tierra (numero K) y se aplica a todos los casos).
Debido a que la tabla de precios de la tierra prevista es solo alrededor del 60% del precio transferido por lo tanto el coeficiente de ajuste del precio de la tierra promedio aumenta de 1 a 2 veces en comparacion con la tabla de precios de la tierra no agricola (muchas ubicaciones aumentan mas de 2 veces).
Si se aplican los precios de la tierra de acuerdo con el contenido del borrador de resolucion todos los casos desde la disposicion del reasentamiento hasta el cambio de proposito del uso de la tierra desde la tierra agricola a la tierra residencial de hogares y particulares hasta el caso de alquiler de la tierra pagar el alquiler de la tierra anualmente... deben pagar el precio del uso de la tierra aumentado de 1 a 2 veces segun el coeficiente de ajuste.
Por ejemplo segun las regulaciones actuales la tabla de precios de la tierra es de 10 millones de VND/m2 si se aplica la tabla de precios x el coeficiente de ajuste aumentara a 15 - 20 millones de VND/m2.
El Dr. Pham Viet Thuan director del Instituto de Economia Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh (IEEr) tambien acaba de presentar una propuesta al Comite Popular de la ciudad de Ho Chi Minh proponiendo construir una tabla de precios de la tierra para 2026 sin utilizar los precios de mercado como base de calculo.
El punto de vista del Instituto de Economia Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh es que la tabla de precios de la tierra segun la Decision 79/2024 se aplica actualmente de manera demasiado alta creando una gran presion para las personas las empresas y las agencias de gestion. Por lo tanto la ciudad necesita volver al plan de acuerdo con el espiritu del Buro Politico: utilizar la antigua tabla de precios (segun la Decision 02/2020) como base y luego multiplicar el coeficiente de ajuste de precios de la tierra para construir una nueva tabla de precios de la tierra que se
Segun el Dr. Pham Viet Thuan el metodo actual es tomar el precio de mercado y luego multiplicarlo por el coeficiente K lo que hace que los precios de la tierra superen con creces la capacidad de pago de la gente. El ingreso promedio nacional es de solo unos 8 2 millones de VND al mes mientras que los precios de la tierra y la vivienda social son muy altos. Un apartamento de dos dormitorios cuesta 1.200 millones de VND lo que hace que los trabajadores tengan que acumular durante decadas para poder comprarlo.
Con la tierra agricola el Dr. Pham Viet Thuan propuso que el precio deberia ser del 30% del precio de la tierra residencial en la misma parcela lo que ayuda a reducir los costos de conversion de uso. Algunas localidades como Nghe An estan aplicando una tasa del 20% y ha dado resultados.
