Según datos recopilados por la agencia de calificación crediticia S&I Ratings, la deuda de préstamos del grupo de empresas inmobiliarias cotizadas continúa expandiéndose. El saldo total de préstamos a finales de junio de 2026 alcanzó los 360.240 mil millones de VND, un aumento de más del 20%, es decir, casi 60.900 mil millones de VND en comparación con finales de marzo de 2026.
La relación deuda/capital propio de toda la industria ha aumentado 0,72 veces desde 0,61 veces a finales del primer trimestre de 2026. Este es el nivel más alto en los últimos 15 trimestres. Este índice refleja el nivel de uso del apalancamiento financiero de las empresas. La tasa aumentó a 0,72 veces, lo que significa que por cada 1 dong de capital propio irá acompañado de 0,72 dongs de deuda, lo que muestra que el apalancamiento financiero y el nivel de dependencia del capital prestado de las empresas son más altos.
Paralelamente, la proporción de deuda a largo plazo también aumentó al 67,3% del saldo de la deuda total. Este nivel es superior al 63,1% del trimestre anterior, lo que demuestra que el flujo de capital sirve para el desembolso de la implementación y el desarrollo de proyectos y no es una presión de rotación de la liquidez a corto plazo.
Según datos del Banco Estatal de Vietnam (SBV), hasta el 30 de junio de 2026, el saldo de crédito pendiente para actividades inmobiliarias alcanzó más de 2,5 millones de billones de VND, un aumento de más de 518.000 billones de VND en comparación con finales de 2025. Sin embargo, este flujo de capital está experimentando una fuerte diferenciación entre empresas y proyectos. Los inversores con capacidad financiera, planes de negocio viables y flujo de efectivo estable tienen un acceso más conveniente al crédito, mientras que los proyectos que aún tienen problemas legales y baja liquidez todavía enfrentan dificultades.
Junto con el crédito bancario, los bonos corporativos siguen siendo un importante canal de movilización de capital para los inversores. S&I Ratings estima que en los primeros 6 meses del año, el valor total de los bonos corporativos emitidos alcanzó alrededor de 275.400 mil millones de VND, de los cuales los bienes raíces representaron 128.200 mil millones de VND, equivalente al 46,5%.
En particular, para atraer capital a través del canal de bonos, muchas empresas inmobiliarias están movilizando bonos con una tasa de interés promedio de más del 12% anual, en algunos casos hasta el 13,5% como Khai Hoan Land.
Se puede ver que el nivel general de las tasas de interés de los bonos inmobiliarios ha aumentado considerablemente en comparación con el período anterior a 2026. El nivel mínimo para la forma de pago de intereses flotantes antes oscilaba entre el 9,5 y el 10%, pero ahora es más alto.
Según S&I Ratings, en el contexto del control del crédito empresarial inmobiliario, los bonos corporativos siguen desempeñando un papel de compensación de capital en el futuro. Este canal ayuda a las empresas a ser proactivas en términos de plazo y estructura de activos.
Con proyectos con suficiente legalidad y empresas con altas calificaciones crediticias, negociar un margen de tasas de interés bajo o una estructura de tasas de interés escalonadas brindará una ventaja en costos de capital en comparación con las tasas de interés bancarias actuales.
Por el contrario, los inversores con una base financiera débil, una alta tasa de apalancamiento y una cartera de proyectos menos liquida se enfrentan a mayores riesgos para rotar las fuentes de capital. Esto creará un proceso de purificación natural para los inversores en la nueva etapa.
Sin embargo, según la evaluación de algunos expertos, esto hace que el riesgo de refinanciación de las empresas inmobiliarias aumente significativamente.
El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director Senior del Bloque de Análisis Financiero de DG Capital, cree que el riesgo radica en que el apalancamiento de las empresas inmobiliarias está aumentando simultáneamente en muchos canales. Además de los préstamos bancarios, los grandes inversores también utilizan bonos para complementar el capital del proyecto, lo que hace que las obligaciones financieras en los próximos años aumenten en consecuencia.
El riesgo de refinanciación es la posibilidad de que las empresas no puedan pedir prestado un nuevo dinero para pagar o reemplazar la deuda antigua cuando llegue la fecha límite. Esto puede llevar a una situación de déficit o pérdida de liquidez", expresó el Dr. Phuong.
La presión de liquidez está presente.
Según un informe del Ministerio de Construcción, el inventario de bienes raíces en el segundo trimestre de 2026 superó las 39.000 unidades, de las cuales el inventario de viviendas unifamiliares aumentó más del 46%. En particular, el volumen de transacciones inmobiliarias exitosas en todo el país disminuyó un 36% en comparación con el mismo período del año pasado.
Para las empresas inmobiliarias, la disminución de la liquidez no solo hace que los ingresos sean más bajos. Los productos no vendidos significan que una parte del capital todavía permanece en el proyecto, mientras que el dinero del uso de la tierra, los costos, incluidos los costos de intereses de los préstamos, continúan surgiendo. Cuanto más tiempo el flujo de dinero se "encierra" en el inventario, mayor es la presión financiera.
