El mercado inmobiliario vietnamita está entrando en una nueva fase de desarrollo con cambios claros en la forma en que fluyen los flujos de caja y los criterios de selección de productos. El mercado está pasando a la fase de selección, en la que la calidad del proyecto, la planificación y la demanda real determinarán la capacidad de absorción de cada segmento.
Según el Sr. Tran Quang Trung, representante de OneHousing, el mercado inmobiliario ya no es un ciclo de "calentamiento generalizado", sino que está entrando en un proceso de reestructuración y fuerte selección según la calidad del proyecto y la ubicación de desarrollo.
Dijo que la mayor diferencia actual radica en los dos líderes Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh. Si Ciudad Ho Chi Minh se ha desarrollado temprano hacia la segmentación de productos y se ha adherido a las necesidades reales de cada grupo de clientes, entonces el mercado del norte, especialmente Hanoi, se encuentra en una etapa de "ajuste de la latencia". En consecuencia, solo los proyectos que cumplen con los requisitos legales, de planificación y la capacidad del inversor pueden mantenerse firmes.
Sobre el anuncio de Hanoi de la planificación de visión de 100 años, según el Sr. Trung, cada vez que el mercado entra en un gran ciclo de planificación, aparece un "tipo de descanso", cuando los inversores tienden a observar y esperar una orientación clara antes de desembolsar.
Una encuesta de OneHousing a clientes del norte muestra que el flujo de dinero aún no ha abandonado el mercado, sino que se encuentra en un estado de "esperar el punto de entrada". Entre ellos, el 17% de los encuestados espera comprar una casa en los próximos 6 meses, el 41% en 6-12 meses, el 28% en 1-2 años y solo el 7% no tiene necesidad. En particular, la proporción de clientes que planean comprar en 6-12 meses ha aumentado del 32% al 41%, lo que refleja que la demanda potencial se está acumulando nuevamente.
La decisión de la transacción se ralentiza debido a muchos factores, como la disminución de la liquidez de los terrenos residenciales debido a la psicología de esperar la planificación, el nivel de las tasas de interés, los precios de los bienes raíces que han aumentado en el período anterior, así como las expectativas de productos más adecuados en el nuevo ciclo. Al mismo tiempo, las orientaciones de la planificación residencial también hacen que el mercado entre en un estado de "observación estratégica".
A largo plazo, el Sr. Trung predice que se prevé que Hanoi amplíe su población de unos 9 millones de personas actuales a 14-15 millones de personas en 2035 y puede alcanzar los 20 millones de personas en el futuro. Esto significa que la demanda generará entre 4 y 5 millones de personas más en una década, lo que conllevará una gran demanda de vivienda, pero se redistribuirá entre el centro de la ciudad y las afueras.
Sin embargo, según él, el cuello de botella inmediato sigue siendo la liquidez. Los proyectos primarios en el centro de Hanoi continúan liderando las transacciones, mientras que la zona periférica tiene una tasa de absorción más lenta. Si en 2025, la tasa de absorción promedio superó el 80%, actualmente muchos proyectos solo tienen alrededor del 50%, mientras que todo el mercado ha disminuido a alrededor del 40%, lo que refleja la psicología cautelosa del flujo de dinero.
Al evaluar las perspectivas del mercado, el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, predijo que los últimos 6 meses de 2026 registrarán muchos cambios positivos cuando se prevé un fuerte aumento de la oferta gracias a una serie de proyectos que han eliminado los obstáculos legales y acelerado el progreso de la implementación.
Muchas localidades como Ciudad Ho Chi Minh, Quang Ninh, Da Nang, Dong Nai se están convirtiendo en "grans sitios de construcción" con una serie de proyectos de infraestructura y desarrollo urbano implementados. Además, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh también están orientadas a formar áreas de motor de crecimiento para crear un efecto de contagio a las áreas vecinas.
Cree que la tendencia de inversión está cambiando claramente a medida que las actividades especulativas y los valores subyacentes se eliminan gradualmente, dando paso a valores más reales y sostenibles. La estructura de la oferta también estará más equilibrada con la promoción del desarrollo de viviendas sociales, viviendas de política, mientras que los inversores se ven obligados a mejorar la competitividad, desarrollar productos en muchos segmentos a precios más adecuados.
