Un informe del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh muestra que a finales de mayo, la ciudad tenía 20 proyectos de vivienda comercial que cumplían con las condiciones para movilizar capital con viviendas formadas en el futuro, proporcionando alrededor de 16.328 unidades con una superficie total de más de 1,63 millones de m2. De estas, el segmento de alta gama representa 14.637 unidades, lo que equivale a casi el 90% de la oferta total. El segmento de gama media tiene 1.691 unidades, mientras que la vivienda asequible no registró ningún proyecto nuevo.
Actualmente, Ciudad Ho Chi Minh tiene 96 proyectos de vivienda en marcha con una escala de más de 95.400 unidades, incluidos unos 87.200 apartamentos y más de 8.100 viviendas de baja altura. La mayoría de los proyectos en marcha y a punto de implementarse están posicionados en los segmentos de gama media y alta.
La evolución anterior muestra que el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh se está recuperando en términos de oferta, pero la estructura de productos sigue desequilibrada. La mayoría de los nuevos proyectos se concentran en el grupo de gama media y alta, mientras que el segmento que satisface las necesidades reales de vivienda de la mayoría de la población es cada vez más escaso.
Esto ha provocado que el consumo del mercado esté disminuyendo drásticamente. Las encuestas de las unidades de investigación de mercado comparten la opinión de que la absorción del mercado ha disminuido significativamente, en las que algunos segmentos como apartamentos y casas adosadas en las afueras de la ciudad de Ho Chi Minh han disminuido entre un 40 y un 50% en comparación con el mismo período del año pasado y se prevé que esta tendencia a la baja no se detenga.
En particular, los apartamentos son el segmento que en su mayoría satisface la demanda real de vivienda y ha "ocupado la ola" del mercado durante el último tiempo, pero es un segmento con una fuerte caída en la liquidez.
El Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General de DKRA Consulting, dijo que los segmentos clave como apartamentos y casas adosadas en la zona sur después del Tet hasta ahora registraron un poder adquisitivo de solo el 20-30% en comparación con finales del año pasado. El número de clientes que hacen pedidos en muchos proyectos se redujo a la mitad, mientras que el número de contratos de depósito que no se convierten en transacciones oficiales está aumentando debido a que los compradores cambian de decisión.
Los segmentos que no satisfacen esta demanda, como los terrenos suburbanos, los terrenos parcelados en áreas alejadas del centro, están casi "congelados" en esta etapa.
Según DKRA Consulting, el volumen de transacciones exitosas en el mercado de terrenos en la primera mitad del año es solo equivalente al 3-5% de la oferta primaria total, una disminución de aproximadamente la mitad en comparación con el mismo período del año anterior. En el segmento de villas y casas adosadas, la tasa de consumo también solo alcanzó alrededor del 4%. Una encuesta de algunas unidades de corretaje en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas muestra que el volumen de transacciones de terrenos también disminuyó significativamente en comparación con el mismo período del año pasado.
Según el análisis de los expertos, la causa profunda del estancamiento del mercado es la presión financiera que pesa sobre los hombros de los compradores de viviendas cuando el nivel general de las tasas de interés aumenta, elevando los costos mensuales de endeudamiento, lo que hace que el flujo de dinero especulativo casi desaparezca del mercado.
Se prevé que la liquidez del mercado difícilmente pueda superar con fuerza en el futuro, ya que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se mantienen en torno al 10%. El nivel actual de las tasas de interés solo es suficiente para ayudar a que la psicología de los compradores sea más estable que a principios de año, pero no es lo suficientemente atractivo como para activar una nueva ola de inversión.
Mientras tanto, el nivel general de los precios de la vivienda también es difícil de reducir profundamente debido a los costos de desarrollo de proyectos, los intereses de los préstamos y los precios de los materiales de construcción que siguen siendo altos. Un informe de Avison Young Vietnam muestra que los precios de los apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh en los últimos 5 años han aumentado un 72% y un 50% respectivamente, mientras que la renta media solo ha aumentado un 6-10% anual. A finales de 2025, los precios de la vivienda en Vietnam eran aproximadamente 20 veces la renta media anual de la gente.
Mientras que los precios de la vivienda aumentan rápidamente, la oferta de viviendas asequibles casi ha desaparecido del mercado primario. La mayoría de los productos puestos a la venta en los últimos 2 años pertenecen a los segmentos de alta gama y lujo. Esto hace que la brecha entre la capacidad de pago y los precios de la vivienda se amplíe cada vez más. La consecuencia es que la demanda real de vivienda sigue siendo muy grande, pero cada vez es más difícil de transformar en transacciones.
El contexto actual muestra que el mercado inmobiliario se enfrenta actualmente a muchos desafíos importantes relacionados con la oferta y la demanda, la estructura de productos y el problema de la liquidez que es una incógnita para muchas empresas que están y se preparan para abrir las ventas de proyectos en el futuro.
