El mercado de la vivienda especialmente el segmento de apartamentos en Vietnam en los ultimos tiempos se ha calentado continuamente con un nivel de precios que se mantiene alto. Especialmente en las grandes ciudades los precios de la vivienda aumentan mucho mas rapido que los ingresos de la gente lo que hace que el sueño de la vivienda este cada vez mas lejos de la realidad.
Estas fluctuaciones no solo afectan el acceso a la vivienda sino que tambien afectan muchas decisiones socioeconomicas de los hogares incluida la tasa de crecimiento de capital que esta disminuyendo al nivel mas bajo de la historia.
Segun el Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) el tasa de natalidad en Vietnam ha caido al nivel mas bajo de la historia en 2024 despues de una clara tendencia a la baja desde 2021. Una de las razones importantes de esta tendencia es el creciente costo de la vivienda.
Los datos de VARS IRE muestran que la carga financiera al comprar una casa ha aumentado significativamente. En 2014 el precio medio de un apartamento para una familia fue de 1 75 mil millones de VND equivalente a 2 5 mil millones de VND a mediados de 2025 despues de ajustarse por inflacion (un promedio de alrededor del 3,5%). Mientras que el precio medio de venta en 2025 fue de 5 3 mil millones de VND mas de 2 3 mil millones de VND mas que el valor real convertido en 2014.
En este periodo la tasa de natalidad total tambien ha disminuido de alrededor de 2 09 hijos por mujer a solo 1 29 hijos por mujer.
En el periodo 2019-2024 el mercado registro un fuerte aumento de los precios de la vivienda. En Hanoi los precios de los apartamentos aumentaron mas del 70% mientras que en Ciudad Ho Chi Minh casi el 37%. Este aumento supero con creces la tasa de aumento de los ingresos lo que hace que la vivienda este cada vez mas lejos del alcance de la mayoria de las familias jovenes.
VARS IRE predice que a largo plazo es poco probable que los precios de la vivienda caigan profundamente en las zonas urbanas. La vivienda se esta convirtiendo cada vez mas en un activo concentrado en un pequeño grupo de personas ricas mientras que la mayoria de las personas tienen dificultades para acceder a la vivienda lo que conlleva consecuencias en muchos aspectos de la vida.
Prediciendo el momento en que los precios de la vivienda se enfriaran la Sra. Do Thi Thu Hang - Directora Senior del Departamento de Consultoria e Investigacion de Savills Hanoi cree que la historia de la bajada de los precios de la vivienda podria comenzar en 2026 cuando el mercado reciba mas oferta nueva mientras que en 2025 los proyectos a la venta seguiran siendo a precios altos lo que dificultara el ajuste del nivel de precios este año.
Los expertos de Savills tambien predicen que en la segunda mitad de 2025 a 2027 se venderan 58.100 apartamentos de 58 proyectos. Esto ayuda a aliviar la sed de oferta en el periodo 2021-2025 ya que segun las estimaciones con alrededor de 151.000 hogares nuevos formados la ciudad solo puede suministrar alrededor de 102.000 apartamentos y viviendas de baja altura nuevos lo que provoca una escasez de alrededor de 49.000 apartamentos.
Solo en Hanoi en el periodo 2026-2027 el mercado puede recibir alrededor de 46.600 apartamentos de 43 proyectos principalmente fuera del centro. Esto creara presion para ajustar los precios pero se preve que el ajuste solo ocurra en lugares con abundante suelo y infraestructura no sincronizada.
Mientras tanto el Sr. Nguyen Quoc Anh - Subdirector General de Batdongsan.com.vn dijo que el hecho de que los precios de venta sigan manteniendo una tendencia al alza es el resultado del fuerte crecimiento de la oferta de dinero la prolongada escasez de suministro primario especialmente en las grandes ciudades junto con la confianza de los inversores en el potencial de aumento de los precios inmobiliarios en el futuro.
Esto demuestra que el sector inmobiliario sigue siendo un canal de inversion y acumulacion de activos atractivo pero tambien plantea desafios en el acceso a la vivienda para las personas de ingresos medios bajos. Esta tendencia puede continuar si los nudos legales y la oferta no se resuelven por completo.
