Los precios suben porque la oferta es principalmente del segmento de alta gama
Una encuesta sobre el precio de venta actual de algunos proyectos inmobiliarios en el mercado registro muchos proyectos de apartamentos de lujo estableciendo nuevos precios. En el centro de la ciudad de Ho Chi Minh (antiguo distrito 1) algunos proyectos secundarios alcanzan alrededor de 413 millones de VND/m2. Especificamente el precio mas alto es de 450 millones de VND/m2 en Grand Marina seguido de The Opera Residence de 350 millones de VND/m2 ubicado junto a The Metropole de 250 millones de VND/m2...
La tendencia a expandir el centro a Thu Thiem esta haciendo que el valor inmobiliario de esta zona lidere la tasa de crecimiento de todo el mercado en el ultimo año. Segun Batdongsan hasta el tercer trimestre de 2025 los precios de los apartamentos en la zona de Thu Thiem Nam Rach Chiec registraron un precio comun de 80-120 millones de VND/m2 un aumento del 32-48%. Esta zona actualmente posee mas del 60% de la oferta total de toda la ciudad y la mayoria son productos de alta gama con precios superiores a 100 millones de VND/m2.
El Sr. Nguyen Quoc Anh - Subdirector General de Batdongsan - dijo que durante la ultima decada el mercado inmobiliario del centro de la ciudad ha sido testigo de un aumento de precios en todos los segmentos. Entre ellos los apartamentos registraron un aumento promedio de 3 veces por m2 de 31 millones de VND en 2015 a 92 millones solo superado por el tipo de terreno (un aumento de 4,8 veces). El aumento de los precios de los apartamentos en la zona central de la ciudad tambien supero el aumento de 2 2 a 2 7 veces del segmento de casas contiguas
Los expertos señalan que esta causa se debe a la escasez de terrenos centrales y al aumento de los costos de implementacion de proyectos. En este contexto los inversores que poseen terrenos urbanos estan obligados a priorizar el desarrollo de lineas de productos de alta gama y de lujo para garantizar el margen de beneficio.
El Sr. Le Huu Nghia vicepresidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh dijo que esta es una consecuencia que se ha 'predicho' desde el periodo 2019-2020 cuando el numero de proyectos aprobados se puede contar con los dedos de una mano. Si en ese periodo no se aprobaron los proyectos la consecuencia es clara: 5 años despues la escasez de oferta es grave.
Esto conduce a una realidad alarmante de que los proyectos que se lanzan al mercado no se venden a precio porque el mercado no tiene competencia la oferta es deficiente mientras que la demanda sigue siendo muy alta. Ademas algunos compradores pero no tienen necesidad de vivir porque ya tienen una casa pero las personas que tienen necesidad de vivir no tienen una casa adecuada para comprar' expreso el Sr. Nghia.
Los precios de la vivienda sufren una gran presion por los costos de la tierra
En una entrevista con un periodista del periodico Lao Dong el Sr. Le Hoang Chau presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh comento que los precios de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh estan bajo una gran presion por los costos de la tierra. La razon principal es que la formula de determinacion de las obligaciones financieras segun la 'tasa de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente K' esta creando precios que superan con creces el valor real obligando a las empresas a sumarlos al precio de venta.
El Sr. Chau cito un ejemplo de un terreno de 1 ha en la calle Nguyen Xien en la ciudad de Thu Duc (antigua) con una tabla de precios de 56,6 millones de VND/m2. Al multiplicar el coeficiente K por 1 el precio del terreno se calcula en unos 80 millones de VND/m2. Sin embargo si se valora segun el metodo de superavit basado en los ingresos del proyecto excluyendo los costos de construccion gestion prestamos y beneficios el precio real del terreno es de solo unos 35 millones de VND/m2. El coeficiente K
El Sr. Chau cree que no se puede aplicar un coeficiente de ajuste comun para todos los tipos de tierras porque las caracteristicas especificas de los proyectos inmobiliarios comerciales de viviendas de gran altura o areas urbanas son completamente diferentes de las viviendas individuales. Los proyectos a gran escala siempre tienen un coeficiente de uso de la tierra alto una baja densidad de construccion y diferentes tasas de inversion entre el segmento de gama media y alta por lo que usar un coeficiente K fijo distorsionara el valor real y tendra un impacto negativo en el precio de venta.
