Gran presión sobre los inversores que utilizan apalancamiento financiero
El mercado de apartamentos está registrando una evolución notable cuando el nivel de precios de los apartamentos aumenta, pero la liquidez disminuye drásticamente debido a que el flujo de dinero de inversión muestra signos de retroceso, los compradores se vuelven más cautelosos ante la presión de las tasas de interés y los riesgos del mercado.
Según un informe reciente de One Mount Group, el mercado inmobiliario de Hanoi se desaceleró notablemente después de un período de crecimiento caliente. Esta unidad registró un volumen de transacciones en todo el mercado de alrededor de 11,100 productos en el primer trimestre de 2026, incluyendo terrenos residenciales y apartamentos, una disminución del 50% en comparación con el trimestre anterior y una disminución del 12% en comparación con el mismo período del año pasado.
En particular, el segmento de apartamentos registró alrededor de 4.000 transacciones de transferencia, una disminución del 60% trimestral y una disminución del 26% anual.
El mercado de Ciudad Ho Chi Minh registró alrededor de 3.700 nuevos apartamentos en venta en el primer trimestre de 2026, un 75% menos que en el cuarto trimestre de 2025.
Según One Mount Group, la fuerte caída trimestral refleja factores estacionales y la psicología cautelosa de los compradores después del Tet. Mientras tanto, la disminución anual muestra que el flujo de inversión es cada vez más cauteloso ante factores macroeconómicos como las tasas de interés, la inflación y los riesgos geopolíticos.
Esta evolución también se registró en el informe del Ministerio de Construcción. Según esta agencia, hubo más de 139. 800 transacciones inmobiliarias en todo el país en el primer trimestre, una disminución de casi el 8% en comparación con finales del año pasado. Solo el segmento de apartamentos y casas unifamiliares registró alrededor de 30. 850 transacciones, una disminución de casi el 19% trimestral.
La Sra. Nguyen Ly Ly, gerente del departamento de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, dijo que la liquidez del mercado de apartamentos está disminuyendo en el contexto de una nueva oferta y un fuerte aumento en la cantidad de productos a punto de ser entregados.
Según la Sra. Ly, en el período 2026-2028, Hanoi prevé que se entreguen más de 28. 000 productos a los compradores de viviendas. La aparición de una gran oferta al mismo tiempo que se ralentiza la liquidez creará una presión significativa sobre el grupo de inversores que utilizan la influencia financiera.
Este grupo se enfrenta a altos costos de capital para mantener los activos, y al mismo tiempo tiene que competir con una nueva cesta de productos con políticas de venta atractivas y muchos incentivos de los inversores", comentó la Sra. Ly.
Un experto de Cushman & Wakefield añadió que, en los próximos dos años, Hanoi podría recibir más de 68.000 nuevos apartamentos con una fuerte tendencia a trasladarse a las afueras del centro. La gran oferta creará una clara presión a la baja sobre los productos especulativos, dependiendo en gran medida de las expectativas de aumento de precios en las áreas en desarrollo de infraestructura.
La psicología cautelosa de los compradores puede continuar manteniéndose en el futuro debido a las fluctuaciones de las tasas de interés y la expectativa de que el mercado tenga ajustes de precios más razonables", dijo.
Mentalidad cautelosa de los inversores
El Sr. Tran Van Hung, un agente inmobiliario en Hanoi, comentó que el mercado actual está muy lejos del período de fiebre de 2024-2025.
Según el Sr. Hung, anteriormente muchos inversores estaban dispuestos a invertir dinero tan pronto como se abriera la venta del proyecto con la expectativa de "surfear" para obtener una diferencia en unos pocos meses. Sin embargo, actualmente el número de inversores ha disminuido muy bruscamente, especialmente el grupo que utiliza préstamos bancarios.
Hay apartamentos que antes solo necesitaban venderse durante unos días para que los clientes depositaran, pero ahora colgarlos durante un mes sigue siendo difícil de negociar. Los precios de los apartamentos siguen siendo altos, pero los compradores ya no aceptan pagar fácilmente y cerrar rápidamente como antes", dijo el Sr. Hung.
Según este corredor, el nivel de precios de los apartamentos en Hanoi ha aumentado demasiado rápido en los últimos dos años, lo que ha provocado que el margen de beneficio de la inversión se reduzca cada vez más. Mientras tanto, la presión de los intereses de los préstamos, los costos financieros y la nueva oferta que entra continuamente en el mercado hacen que muchos inversores elijan recuperar el flujo de efectivo en lugar de seguir "abrazando bienes".
El Sr. Hung cree que el mercado está entrando en una fase de selección más fuerte, en la que los productos con necesidades reales de vivienda, buena ubicación y legalización completa aún mantienen la liquidez, mientras que los apartamentos con precios inflados demasiado altos o ubicados en áreas de desarrollo no sincronizadas estarán bajo una presión de ajuste más clara en el futuro.
