Según el Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), anteriormente, los jóvenes podían elegir muchos tipos de viviendas a precios asequibles, como apartamentos pequeños, viviendas colectivas renovadas, viviendas comerciales o proyectos de apartamentos a precios asequibles en las afueras de la ciudad. Estos son productos que desempeñan el papel de "primer paso" para ayudar a la mayoría de la gente a acumular gradualmente activos y hacer realidad su sueño de vivienda.
Sin embargo, en los últimos años, la nueva oferta en el mercado no ha satisfecho suficientemente la demanda de este segmento. El aumento de los precios de la tierra y la escalada de los costos de inversión en construcción dificultan que las empresas inmobiliarias desarrollen un segmento de vivienda a precios adecuados.
Los datos de investigación de VARS IRE muestran que, desde el tercer trimestre de 2024 hasta ahora, el segmento de apartamentos comerciales en Hanoi está estableciendo gradualmente un nuevo nivel de precios, con proyectos a la venta ubicados principalmente desde el nivel de 60 millones de VND/m2. Mientras tanto, en la ciudad de Ho Chi Minh y las áreas ampliadas después de la fusión, los compradores tienen más opciones, pero para que los jóvenes y los nuevos hogares posean un apartamento de 2 dormitorios aquí también necesitan el apoyo de la familia o préstamos a largo plazo.
VARS IRE cree que, aunque existen muchas razones que influyen, el hecho de que los precios de las viviendas estén estableciendo un nuevo nivel está provocando un cambio en la trayectoria de asentamiento de los jóvenes. Los jóvenes modernos están ajustando de forma flexible los planes de matrimonio y separación de hogares, priorizando la optimización del flujo de caja eligiendo espacios para alquilar o manteniendo un estilo de vida familiar multigeneracional.
La realidad anterior muestra que el problema actual no es solo la necesidad de viviendas sociales o la necesidad de una oferta de viviendas a precios razonables, sino que también se necesita un ecosistema de'vivienda inicial', donde los jóvenes puedan acceder a un alojamiento adecuado a su capacidad financiera en los primeros años de inicio de la carrera antes de acumular gradualmente para poseer una vivienda.
Para promover el desarrollo de este segmento, VARS IRE cree que el Estado debe desempeñar un papel principal en la creación de mecanismos y la coordinación de recursos, especialmente en la planificación, el fondo de tierras, las finanzas, el control de los precios de alquiler y la garantía de los beneficiarios correctos en la política de desarrollo de viviendas de alquiler.
En consecuencia, el Estado debe permitir el aplazamiento del progreso del pago de la tasa de uso de la tierra, la exención o reducción de las obligaciones financieras en los primeros años de operación, o aplicar un mecanismo de pago de acuerdo con el progreso de la explotación del proyecto.
Cuando la tasa de ocupación sea estable y los ingresos por alquiler alcancen un cierto umbral, el inversor cumplirá plenamente con las obligaciones financieras de acuerdo con la hoja de ruta comprometida. Este enfoque ayuda tanto a reducir la presión del capital inicial para la empresa como a no perder ingresos para el presupuesto estatal.
Además, se puede estudiar un mecanismo de transición flexible entre el arrendamiento y la venta. Para la parte del área que se transfiere a la venta, el inversor debe cumplir plenamente con las obligaciones financieras sobre la tierra antes de ponerla en transacción. Por el contrario, la parte del área que continúa manteniéndose para el arrendamiento a largo plazo disfrutará del mecanismo de pago de la tierra de acuerdo con el progreso. Esto crea equidad entre las formas de explotación inmobiliaria y al mismo tiempo alienta a las empresas a mantener un fondo de viviendas en alquiler estable a largo plazo.
La experiencia internacional muestra que el factor decisivo para el éxito del modelo de vivienda de alquiler no radica en controlar las ganancias de las empresas, sino en la capacidad de acceder a fuentes de capital a largo plazo a bajo costo. En lugar de regular rígidamente un nivel fijo de ganancias para los inversores, es necesario construir un mecanismo para determinar la tasa de rentabilidad según los principios del mercado. Una tasa de rentabilidad razonable puede determinarse sobre la base de la tasa de interés de referencia más un nivel de compensación de riesgo adecuado. Cuando los costos de capital disminuyen, las ganancias esperadas de las empresas también disminuyen; por el contrario, cuando el nivel de las tasas de interés aumenta, este mecanismo aún asegura que el proyecto mantenga su viabilidad financiera.
Un enfoque más flexible y equilibrado de los intereses entre el Estado, las empresas y los inquilinos creará la base para formar un mercado de viviendas de alquiler sostenible a largo plazo.
