Los precios de la vivienda primaria se mantienen altos a pesar del aumento de la oferta. En un contexto de poder adquisitivo cauteloso, muchos promotores impulsan las políticas de ventas, aumentando los incentivos para estimular la demanda. Los datos de S&I Ratings muestran que el costo de capital sigue siendo uno de los factores que ejercen presión sobre el nivel de precios de los bienes raíces.
Para el segundo trimestre de 2026, la diferencia entre las tasas de interés de los préstamos y los depósitos se estima en 7,2 puntos porcentuales. Según datos de DXS citados por S&I Ratings, para junio de 2026, las tasas de interés preferenciales de los préstamos hipotecarios en 6/8 bancos encuestados habían aumentado a la región de 7,99-9,56%/año en comparación con finales de 2025.
Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios son generalmente del 12-14%/año, la más alta desde el primer trimestre de 2023. No solo los compradores de viviendas, sino también los contratistas y los promotores inmobiliarios están bajo presión de los costos de capital cuando las tasas de interés de los préstamos pueden superar el 12%/año.
El alto nivel de las tasas de interés hace que una parte de los clientes pospongan la decisión de depositar dinero, esperando tasas de interés más estables, así como esperando un nivel de precios de venta más razonable.
En ese contexto, en lugar de reducir directamente los precios de venta, muchos inversores aumentaron los incentivos para apoyar la capacidad de pago y reducir la presión financiera sobre los compradores. Las políticas comunes en el segundo trimestre de 2026 se centraron en el apoyo a las tasas de interés, el período de gracia de la deuda principal, la reducción del capital inicial, la prórroga del calendario de pagos y el aumento de los descuentos.
En particular, Vinhomes implementa un programa de apoyo de tasas de interés del 0-6% para paquetes de préstamos de 18 a 60 meses, una tasa de préstamo sobre el valor de los activos del 70-80%. Masterise aplica un límite máximo de tasas de interés del 7,5% durante 24 meses después del período preferencial existente en 16 proyectos, y también tiene una política de aplazamiento de la deuda principal.
En Solaria Rise, Waterpoint, la política de apoyo a la tasa de interés se extiende hasta 15 meses después de la fecha de entrega prevista para el tercer trimestre de 2027. Emerald Garden View ofrece una opción de préstamo de hasta el 70% del valor del producto, un apoyo a la tasa de interés de hasta el 8% y una política de gracia del capital de hasta 48 meses. Mientras tanto, Destino Centro aplica una tasa de interés del 0% y una gracia del capital de hasta 24 meses.
Además del apoyo crediticio, también se están impulsando las políticas de descuento directo. Vinhomes implementa vales con un valor equivalente al 8-10% de los bienes inmuebles que poseen los clientes, un máximo del 30% del valor del nuevo contrato. Emerald Garden View aplica un descuento de pago rápido del 5,5-10%, mientras que Phu Dong SkyOne tiene una opción de no pedir prestado con un descuento de alrededor del 10%.
Se prevé que la presión competitiva siga aumentando a medida que el número de nuevos apartamentos ofrecidos al mercado se mantenga alto. En la segunda mitad del año, CBRE prevé que la nueva oferta seguirá manteniéndose alta. La oferta total a la venta en todo el año 2026 podría alcanzar casi 39.000 unidades, superando el máximo de más de 37.000 unidades registrado en 2019.
Según la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Vietnam, sucursal de Hanoi, la gran escala de oferta establecerá requisitos más altos para los inversores en la estrategia de valoración, la selección de segmentos y la construcción de políticas de apoyo financiero adecuadas, en un contexto de creciente competencia y compradores más cautelosos.
La evolución de los precios de venta y la liquidez en los próximos trimestres dependerá en gran medida de la tendencia de las tasas de interés, así como del grado de recuperación de la confianza de los compradores de viviendas.
En el mercado secundario, la presión también está aumentando. La Sra. Nguyen Ly Ly, Gerente del Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Vietnam, dijo que muchos inversores secundarios están bajo una gran presión por los costos de capital, mientras que tienen que competir con nuevos proyectos con políticas de ventas y atractivos incentivos de los inversores.
La presión de venta de este grupo de inversores es cada vez mayor a medida que la nueva oferta y el número de apartamentos a punto de ser entregados son más abundantes. Cushman & Wakefield pronostica que desde ahora hasta 2028, Hanoi tendrá más de 28,000 productos adicionales de alrededor de 80 proyectos y subzonas que se entregarán.
