La liquidez del mercado inmobiliario tiende a disminuir
Según el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), la evolución del flujo de capital crediticio se convierte en un factor importante que afecta el ritmo del movimiento del mercado inmobiliario.
El informe del Banco Estatal de Vietnam muestra que, al 31 de diciembre de 2025, el saldo de crédito para el sector inmobiliario de las instituciones de crédito alcanzó alrededor de 4,74 millones de billones de VND, un aumento del 36,24% en comparación con el 31 de diciembre de 2024, superior al crecimiento del crédito general de la economía y representando el 25,53% del saldo de crédito total de todo el sistema. De los cuales, el saldo de crédito para las actividades comerciales inmobiliarias alcanzó alrededor de 2,16 millones de billones de VND, representando el 45,58% del saldo de crédito inmobiliario total, un aumento del 49,55% en comparación con finales de 2024, lo que equivale a una tasa de crecimiento de aproximadamente 1,85 veces la tasa de crecimiento del saldo de crédito para el consumo inmobiliario.
Ante el hecho de que el crédito inmobiliario está aumentando rápidamente, el Banco Estatal ha pedido a las instituciones de crédito que controlen estrictamente el crecimiento del crédito desde principios de 2026. En consecuencia, el saldo de crédito en los primeros 3 meses del año no debe exceder el 25% del objetivo de crecimiento para todo el año (alrededor del 15%).
En el contexto de un control estricto del crédito, muchos bancos comerciales, especialmente los bancos con capital estatal, han ajustado simultáneamente las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios a niveles significativamente más altos que el nivel de los préstamos al consumo o a la producción y los negocios.
VARS IRE cree que el aumento de las tasas de interés en este período se ha convertido tanto en una prueba de la "tolerancia" del mercado como en un mecanismo de selección natural para los modelos de inversión que se basan mucho en el apalancamiento financiero.
Los datos de investigación de VARS IRE muestran que la liquidez inmobiliaria tiende a disminuir, especialmente en áreas que alguna vez tuvieron un crecimiento "caliente", cuando el flujo de dinero ya no busca ganancias rápidas, sino que prioriza la seguridad, la estabilidad y la capacidad de control de riesgos. En este contexto, el fuerte aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios obliga al mercado inmobiliario a entrar en una fase de "filtración natural", donde los modelos de inversión basados en altos incentivos y expectativas a corto plazo revelan gradualmente riesgos.
En consecuencia, desde finales de octubre de 2025 hasta ahora, el nivel general de las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas ha aumentado considerablemente, creando una presión significativa sobre los prestatarios. Muchos bancos aplican tasas de interés después de incentivos en el nivel del 12-14%/año, incluso en algunos momentos hasta el 16%/año. Mientras tanto, no hace mucho, muchos clientes participaron en paquetes de préstamos con tasas de interés "de cebo" de solo 5-6%/año, pero con un período de tiempo fijo corto, solo 3-6 meses. Al pasar a tasas de interés flotantes, los costos de capital reales se dispararon, lo que provocó que los cálculos financieros iniciales se trastornaran, especialmente para las personas que aprovechan los paquetes de préstamos preferenciales de "surf".
El riesgo estructural también radica en el factor de latencia. El grupo de compra de viviendas en el período 2023-2024 todavía tiene un cierto margen de seguridad a pesar del aumento de las tasas de interés. Sin embargo, el riesgo puede revelarse más claramente en el período 2027-2028, cuando el grupo de compra en 2025, en un nivel de precios altos y utilizando un gran apalancamiento, expira simultáneamente el período de gracia del capital y las tasas de interés preferenciales. Si los ingresos no aumentan en consecuencia y el mercado no tiene margen suficiente para aumentar los precios con fuerza, la presión financiera se volverá más clara.
El comportamiento de los compradores de viviendas cambia
Según VARS IRE, el fuerte aumento de los costos financieros también está cambiando el comportamiento tanto de los compradores residentes como de los inversores. Los compradores de vivienda por primera vez y los hogares jóvenes tienden a retrasar sus decisiones, seguir alquilando o trasladarse a áreas alejadas del centro, donde los precios son aproximadamente un 30% más bajos.
Por parte de los inversores, el grupo con un potencial financiero medio, que depende en gran medida de los préstamos, está pasando a un estado de observación y defensa, lo que ralentiza la liquidez del mercado y hace que el flujo de efectivo sea más selectivo. Sin embargo, no todo el flujo de efectivo se retira del mercado. El grupo de inversores con buena capacidad financiera y baja tasa de apalancamiento sigue invirtiendo, pero con criterios más estrictos: los productos deben ser adecuados para la capacidad financiera, tener una legalidad clara y priorizar la capacidad de generar un flujo de efectivo de alquiler estable, en lugar de solo esperar un aumento de precio.
VARS IRE cree que, en el nuevo contexto, la ventaja pertenecerá a individuos y organizaciones con capacidad financiera real y pensamiento a largo plazo. Todavía existen oportunidades para que los inversores elijan productos con precios correspondientes al valor de explotación, especialmente en las áreas que se benefician de la infraestructura y la planificación clara.
La decisión de inversión ya no gira en torno a la cuestión de cuánto aumentará el precio, sino que debe considerarse en una combinación de factores, desde la capacidad de generar flujo de dinero para el alquiler estable, el margen de seguridad financiera, hasta el potencial de aumento de valor vinculado al desarrollo de la infraestructura, la planificación y la calidad de vida real de la zona.
