Actualmente, muchas empresas inmobiliarias creen que si se calcula la tasa de uso de la tierra segun el coeficiente K, debe pagarse muy alto. En consecuencia, un proyecto inmobiliario a menudo tiene muchos propositos (mezclados) y forma nuevas carreteras. Sin embargo, la tabla de precios de la tierra no se ha actualizado, no se pueden calcular nuevas carreteras, lo que lleva a la imposibilidad de aplicar el coeficiente K para determinar los precios de la tierra con precision, causando dificultades a las empresas y perdidas de ingresos para el presupuesto estatal, el proyecto se prolonga y los costos aumentan.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh, dio un ejemplo: Supongamos que hay un terreno en la calle Nguyen Xien, ciudad de Thu Duc con una superficie de 1 ha, la tabla de precios del terreno es de 56,6 millones de VND, el coeficiente de ajuste del precio del terreno actual es de aproximadamente 1,4 veces, es decir, alrededor de 80 millones de VND/m2. Por lo tanto, si se aplica la "Tabla de precios del terreno x coeficiente de ajuste del precio del terreno", entonces al recuperar terrenos, asignar terrenos, cambiar el proposito del uso del suelo... se aplicara un precio del terreno de 80 millones de VND/m2.
Mientras tanto, tambien en la calle Nguyen Xien, con un proyecto de viviendas de apartamentos de gran altura con una superficie de terreno de 10.000 m2 con un coeficiente de uso del suelo de 7 veces. El precio actual de los apartamentos es de 50 millones de VND/m2.
Tomando el umbral de tiempo de implementacion del proyecto de 2 años, despues de deducir los costos de venta, gestion, intereses de prestamo, deducir las ganancias del inversor y deducir los costos de construccion, muestra que si se aplica el "metodo de superavit", el valor del superavit es de solo unos 35 millones de VND/m2, mientras que calculado segun el "coeficiente K" es de 80 millones de VND/m2 (2,28 veces mas alto). Por lo tanto, para no perder capital, las empresas deben aumentar el precio de venta en mas de 100 millones de VND/m2.
El ejemplo anterior muestra que el aumento repentino de las tasas de uso de la tierra despues de la aplicacion de la nueva tabla de precios de la tierra crea muchas consecuencias. Los inversores estan bajo una gran presion tanto por los costos de desarrollo del proyecto como por el aumento de las tasas de uso de la tierra. Si no se ajustan los precios de venta, muchas empresas no podran sobrevivir y una vez que esta situacion continue, la nueva oferta volvera a ser escasa, los precios de la vivienda seguiran subiendo y el sueño de la vivienda se volvera cada vez mas lejano.
La Asociacion de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) tambien opino que el mayor riesgo del mercado actual proviene de la aplicacion de una nueva tabla de precios de la tierra en un contexto en el que muchas localidades aun no han emitido un coeficiente de ajuste o lo han aplicado a un nivel alto. Esto hace que los costos de la tierra aumenten bruscamente, elevando los costos de los proyectos y causando dificultades a las empresas, especialmente en las nuevas areas de desarrollo. Los costos de la tierra seguiran siendo un cuello de botella, frenando la oferta inmobiliaria en 2026.
Junto con los precios de la tierra, el nivel general de las tasas de interes de los prestamos muestra signos de un rapido aumento en un corto periodo de tiempo, lo que tambien se pronostica que ejerce presion simultaneamente sobre las empresas de desarrollo de proyectos y los compradores de viviendas reales.
En el contexto de que los precios de los bienes raices en las grandes ciudades ya estan altos en comparacion con los ingresos medios, el aumento de los costos de capital hace que el mercado reduzca el grupo de personas que pueden participar, especialmente los compradores que utilizan el apalancamiento financiero, lo que afecta directamente la liquidez del mercado.
Por lo tanto, segun el Sr. Le Hoang Chau, la determinacion del precio de la tierra con el coeficiente K hace que la tasa de uso de la tierra del proyecto a pagar sea muy alta, irrazonable, por lo que es necesario construir un coeficiente de ajuste del precio de la tierra aplicable a cada area, ubicacion y proyecto para aplicarlo a proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y areas urbanas.
La valoracion de la tierra para proyectos de inversion en construccion inmobiliaria, vivienda comercial, areas urbanas es completamente diferente de la valoracion de la tierra para una parcela de tierra, una parcela de tierra pequeña. Porque los proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales, areas urbanas tienen una gran escala de uso de la tierra y cada proyecto suele tener un coeficiente de uso de la tierra diferente. Por lo tanto, es necesario construir un metodo de calculo para que si el proyecto tiene un coeficiente de uso de la tierra mas alto, se pague una tarifa de uso de la tierra, una tarifa de alquiler de la tierra mas alta que el proyecto con un coeficiente de uso de la tierra mas bajo", dijo el Sr. Le Hoang Chau.
