La Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un documento al Primer Ministro y a los ministerios y sectores pertinentes para comentar sobre el coeficiente de ajuste de los precios de la tierra para el proyecto de "Decreto que detalla y guia algunos articulos de la Resolucion 254/2025/QH15 de la Asamblea Nacional que regula algunos mecanismos y politicas para eliminar las dificultades y obstaculos en la organizacion de la implementacion de la Ley de Tierras".
En una entrevista con un periodista del periodico Lao Dong, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que actualmente muchas empresas proponen que si se calculan las tasas de uso de la tierra segun el coeficiente K, deben pagar muy alto.
El Sr. Chau cito un terreno en la calle Nguyen Xien, ciudad de Thu Duc anteriormente con una superficie de 1 hectarea. La tabla de precios de la tierra residencial en la calle Nguyen Xien es de 56,6 millones de VND, el coeficiente de ajuste de precios de la tierra (coeficiente K) actual es aproximadamente 1,4 veces, es decir, alrededor de 80 millones de VND/m2. Por lo tanto, si se aplica la "lista de precios de la tierra x coeficiente de ajuste de precios de la tierra", entonces al recuperar la tierra, asignar la tierra, cambiar el proposito del uso de la tierra... se aplicara un precio de la tierra de 80 millones de VND/m2. Para no perder capital, las empresas deben aumentar el precio de venta en mas de 100 millones de VND/m2.
Mientras tanto, tambien en la calle Nguyen Xien, con un proyecto de viviendas de apartamentos de gran altura con una superficie de 10.000 m2 con un coeficiente de uso de la tierra de 7 veces. El precio actual de los apartamentos es de 50 millones de VND/m2. Por lo tanto, la determinacion del precio de la tierra con el "coeficiente k" hace que la tasa de uso de la tierra que debe pagar el proyecto sea muy alta, lo cual no es razonable, por lo que es necesario construir un coeficiente de ajuste del precio de la tierra aplicable a cada area, ubicacion y proyecto para aplicarlo a proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y areas urbanas.
El Sr. Le Hoang Chau cree que la valoracion de la tierra de los proyectos de inversion en construccion inmobiliaria, vivienda comercial y areas urbanas es completamente diferente de la valoracion de la tierra de una parcela de tierra, una parcela de tierra pequeña. Porque los proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y areas urbanas tienen una gran escala de uso de la tierra y cada proyecto suele tener un coeficiente de uso de la tierra diferente. Por lo tanto, es necesario construir un metodo de calculo para que si el proyecto tiene un coeficiente de uso de la tierra mas alto, se pague una tarifa de uso de la tierra, una tarifa de alquiler de la tierra mas alta que el proyecto con un coeficiente de uso de la tierra mas bajo.
El Sr. Le Hoang Chau dijo que HoREA ha propuesto agregar regulaciones especificas sobre la formula para calcular las tasas de uso de la tierra, las tasas de arrendamiento de la tierra pagadas de forma unica para todo el periodo de arrendamiento.
En consecuencia, HoREA propuso aclarar los tipos de coeficientes de ajuste de precios de la tierra, distinguiendo entre el coeficiente de ajuste de precios de la tierra aplicado anualmente (K1), el coeficiente de ajuste anual (si lo hay) y el coeficiente de ajuste de precios de la tierra aplicado a cada area, ubicacion y proyecto (K2). Esta delimitacion tiene como objetivo garantizar la adecuacion a la practica de la gestion de la tierra y las caracteristicas especificas de cada proyecto de inversion en construccion que utiliza la tierra.
Segun la propuesta, el coeficiente K1 refleja la fluctuacion general de los precios de la tierra en el mercado por region, construido sobre la base de datos de precios de la tierra, planificacion y factores socioeconomicos.
Mientras tanto, el coeficiente K2 debe determinarse por separado para cada proyecto, basandose en el coeficiente de uso de la tierra, la escala de inversion, el proposito del uso de la tierra y otros factores que afecten al precio de la tierra.
HoREA tambien propuso agregar regulaciones sobre la formula para calcular las tasas de uso de la tierra, las tasas de arrendamiento de la tierra pagadas una vez por todo el periodo de arrendamiento, con el fin de facilitar a las localidades en el proceso de aplicacion. En consecuencia, las tasas de uso de la tierra se determinan por el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra multiplicada por los coeficientes de ajuste K1 y K2.
Ademas, HoREA propone regular el coeficiente de ajuste de los precios de la tierra en 1 a partir del 1 de enero de 2026 para las localidades que hayan emitido nuevas tablas de precios de la tierra de acuerdo con las regulaciones de la Resolucion 254 y de acuerdo con los precios de la tierra del mercado, ajustando solo el coeficiente en los casos en que la tabla de precios de la tierra no refleje la realidad.
