Los precios de los apartamentos continúan anclados en niveles altos en un contexto de aumento de los costos de los insumos, pero el mercado secundario ha comenzado a mostrar señales de ajuste, incluido el fenómeno de anunciar ventas por debajo del precio original. Aunque no se ha extendido, se prevé que esta tendencia aparezca con más frecuencia en el futuro, reflejando un cambio en el comportamiento de los inversores a medida que el mercado entra en la fase de selección.
Según el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes, Vicepresidente del Consejo de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, en el mercado primario, los precios de la vivienda se mantienen altos y tienden a aumentar ligeramente debido al aumento de los costos de los insumos. Esto hace que el nivel de precios de los apartamentos siga subiendo, especialmente en las grandes ciudades.
Por el contrario, el mercado secundario está experimentando movimientos diferentes. Según el Sr. Chung, el mercado no ha caído en un estado de "congelación", pero ha entrado en una fase de desembolso selectivo. La liquidez ya no depende simplemente del precio alto o bajo, sino que se está volviendo cada vez más relacionada con el valor de uso y la capacidad de explotación real del producto. El nivel de precios secundario actualmente tiende a ajustarse en comparación con el pico registrado en septiembre-octubre de 2025, mientras que las actividades de negociación se han vuelto más cautelosas.
En el segmento de apartamentos, las transacciones de stop-loss han comenzado a aparecer, pero aún no son comunes. La razón es que la presión financiera en este momento no es demasiado grande, y las expectativas a medio y largo plazo del mercado aún se mantienen. Por lo tanto, la liquidez todavía se concentra principalmente en las grandes ciudades, donde la demanda real de vivienda y alquiler es alta.
Analizando más profundamente este fenómeno, la Sra. Pham Thi Mien, Subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, dijo que la venta a pérdidas proviene principalmente de una parte de los inversores que participan en el mercado durante el período de auge, utilizando un gran apalancamiento financiero, especialmente los préstamos con períodos de gracia del capital.
Al entrar en el período de pago de la deuda, en el contexto del aumento de las tasas de interés, la creciente presión financiera los obliga a vender para reestructurar el flujo de efectivo. Además, no pocos inversores se ven arrastrados por la psicología de FOMO, comprando por encima del precio en el período de mercado activo, ahora obligados a vender cuando las expectativas de "surf" no se logran. Mientras que la oferta de venta aumenta, los compradores tienden a observar y ser más cautelosos, lo que ralentiza la liquidez en el mercado secundario.
La Sra. Miền predice que este fenómeno no se extenderá por todo el mercado, pero es difícil evitar que aparezca con más frecuencia en ciertos grupos de inversores y segmentos específicos. En particular, la presión del apalancamiento financiero y el ciclo de ajuste de las tasas de interés se está convirtiendo en un factor importante que influye en la decisión de venta.
Esta no es una tendencia común del mercado, sino que ocurre principalmente localmente en áreas que han registrado un crecimiento caliente, o en el grupo de inversores que utilizan un alto apalancamiento financiero con la expectativa de "surf" a corto plazo, aprovechando las políticas de apoyo a las tasas de interés de los inversores.
En el futuro, cuando los préstamos entren en la etapa de tener que pagar tanto el principal como los intereses, la presión financiera puede aumentar, lo que hará que aparezcan más cortes de pérdidas, especialmente en el grupo de inversores que piden grandes préstamos. Al mismo tiempo, a medida que la oferta de apartamentos aumenta, la presión competitiva de precios será más clara, especialmente para los productos que se formarán en el futuro. Los inversores que poseen este tipo tienen que soportar costos de intereses de préstamo prolongados y aún no tienen flujo de caja de explotación, lo que aumenta la posibilidad de tener que vender por debajo de las expectativas.
