A partir de 2026, una serie de nuevas regulaciones relacionadas con los impuestos para hogares e individuos empresariales entraran en vigor oficialmente, en las que hay muchos puntos que afectan directamente a los hogares empresariales que alquilan casas y terrenos. La falta de comprension de las regulaciones puede llevar a la recaudacion retroactiva y a las sanciones administrativas por infracciones fiscales.
El umbral de exencion de impuestos para el alquiler de viviendas se eleva a 500 millones de VND/año
Segun la Ley del Impuesto sobre la Renta Personal (modificada) aprobada por la Asamblea Nacional el 10 de diciembre de 2025, a partir del 1 de enero de 2026, el umbral de ingresos libres de impuestos para hogares e individuos empresariales se eleva de 100 millones de VND a 500 millones de VND/año.
Esta regulacion se aplica uniformemente a los sectores empresariales, incluidas las actividades de arrendamiento inmobiliario, tales como: arrendamiento de viviendas, locales, tiendas, talleres, almacenes... (sin incluir los servicios de alojamiento).
Los hogares y particulares que alquilan bienes inmuebles con ingresos en el año calendario que no superen los 500 millones de VND no tienen que pagar el impuesto al valor agregado (IVA) y el impuesto sobre la renta personal (IRPF).
Los ingresos superiores a 500 millones de VND/año deben pagar 2 tipos de impuestos
En caso de que los ingresos por alquiler de viviendas superen el umbral de 500 millones de VND/año, los hogares e individuos empresariales deben cumplir con las obligaciones fiscales de la siguiente manera:
Impuesto sobre la renta personal (IRPF): Solo calculado sobre la parte de los ingresos que superan los 500 millones de VND/año, aplicando una tasa impositiva del 5%.
Impuesto al valor agregado (IVA): Calculado sobre todos los ingresos, sin deducir el umbral de exencion de impuestos, aplicando una tasa del 5% segun el metodo directo sobre los ingresos.
Ejemplo especifico:
Ingresos de 600 millones de VND/año:
Impuesto sobre la renta personal: (600 – 500) × 5% = 5 millones de VND
IVA: 600 × 5% = 30 millones de VND
Ingresos de 1 mil millones de VND/año:
Impuesto sobre la renta personal: (1.000 – 500) × 5% = 25 millones de VND
Impuesto al valor agregado: 1.000 × 5% = 50 millones de VND
Los sujetos a exencion de impuestos aun deben declarar los ingresos.
La autoridad fiscal señala que la exencion de impuestos no significa exencion de declaracion de impuestos.
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Administracion Tributaria, los hogares e individuos empresariales, incluidos los arrendatarios de bienes, siguen siendo responsables de: Declarar impuestos de manera completa, veraz y precisa;
Presentar la declaracion de impuestos en la autoridad fiscal que gestiona el lugar donde se alquilan bienes inmuebles.
En el caso de que el arrendatario pague el alquiler por adelantado durante muchos años, los ingresos para determinar las obligaciones fiscales se asignaran por año calendario, sin incluir una sola vez.
Como determinar los ingresos imponibles
Los ingresos de las actividades de arrendamiento inmobiliario son toda la cantidad real recaudada, independientemente de si ya se ha recaudado o no se ha vencido el plazo de recaudacion.
Si los hogares e individuos alquilan bienes inmuebles y tienen otras actividades comerciales, entonces los ingresos para determinar el umbral imponible son los ingresos totales de todas las actividades del año.
En el caso de que los ingresos totales del año no excedan los 500 millones de VND, los hogares e individuos que no estan sujetos a impuestos, pero aun deben declarar de acuerdo con las regulaciones.
Para los hogares empresariales que estan sujetos al uso obligatorio de facturas electronicas generadas a partir de calculadoras de dinero segun el Decreto No. 70/2023/ND-CP, el registro y el uso deben llevarse a cabo de acuerdo con las regulaciones; todos los procedimientos fiscales se implementan mediante metodos electronicos.
El pago tardio de las declaraciones de impuestos puede ser severamente multado.
Segun el Decreto No. 310/2025/ND-CP, vigente a partir del 16 de enero de 2026, los hogares empresariales que presenten solicitudes de declaracion de impuestos con retraso seran sancionados en funcion del grado y el tiempo de infraccion, desde una advertencia hasta una multa de hasta decenas de millones de VND, y al mismo tiempo deberan pagar todos los impuestos adeudados y el pago tardio (ver mas AQUI).
Distinguir el alquiler de bienes inmuebles y servicios de alojamiento
La autoridad fiscal tambien señala que los servicios de alojamiento no estan clasificados como actividades de arrendamiento de bienes, incluyendo:
Proporcionar alojamiento a corto plazo para turistas y transeuntes;
Proporcionar instalaciones de alojamiento a largo plazo que no sean apartamentos para estudiantes y trabajadores;
Ofrece alojamiento con servicios de comida y entretenimiento.
Estas actividades estan sujetas a regulaciones fiscales separadas, los hogares empresariales deben clasificar correctamente para evitar errores al declarar.
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