Sin embargo, para que este modelo entre realmente en la vida, el problema no radica solo en la promulgación de políticas, sino en la capacidad de equilibrar los intereses entre los tres actores importantes del mercado: el Estado, las empresas y la gente.
El mercado de la vivienda solo funciona de manera sostenible cuando las tres partes encuentran un punto de intersección de intereses. El Estado desempeña un papel en la creación de instituciones y la regulación del mercado. Las empresas son la fuerza que invierte y desarrolla directamente los proyectos. La gente es el beneficiario final de la política.
Si uno de estos tres factores se desvía del ritmo, la política difícilmente puede tener éxito.
Para el Estado, lo más importante es construir un mecanismo transparente y estable. Los bienes raíces son un campo de inversión a largo plazo, el ciclo de vida de los proyectos suele durar muchos años. Por lo tanto, si las políticas son inconsistentes, los procedimientos son complicados o cambian continuamente, las empresas tendrán dificultades para invertir audazmente en segmentos con márgenes de beneficio no altos, como viviendas comerciales a precios razonables.
Mientras tanto, las empresas con la misión de proporcionar productos a la sociedad todavía tienen que operar de acuerdo con las leyes del mercado con el objetivo más alto de las ganancias. Un proyecto solo puede implementarse cuando se garantiza una ganancia razonable, suficiente para compensar los costos de tierra, construcción, finanzas y riesgos de mercado. Si las ganancias se limitan demasiado, el flujo de capital de inversión fluirá automáticamente hacia otros segmentos más atractivos.
Por el contrario, la gente, especialmente los trabajadores urbanos, necesitan un precio que sea realmente adecuado para sus ingresos.
Sin embargo, la implementación de esta política no es nada sencilla. En primer lugar, es necesario definir claramente cuáles son los criterios de "precio adecuado". Si el precio de venta es solo un poco más bajo que el de los comerciantes comunes, la política tendrá dificultades para llegar al público objetivo correcto. Por el contrario, si se fija un precio demasiado bajo, las empresas no tendrán suficiente motivación para invertir.
El siguiente problema radica en la tierra, un factor que representa una gran proporción en el costo de la vivienda. Si no hay un mecanismo de tierra limpia, incentivos para las tasas de uso de la tierra o una planificación razonable del fondo de tierras, es muy difícil crear productos de vivienda con un costo inferior al del mercado.
Otro problema que también debe controlarse es la especulación. Si no hay un mecanismo de supervisión estricto, las viviendas comerciales a precios razonables corren el riesgo de repetir la espiral de compradores para invertir, transferir para obtener ganancias en lugar de encontrar un lugar para vivir de verdad.
La capacidad de implementación de la localidad también juega un papel clave. Desde la planificación del fondo de tierras, la selección de inversores, la aprobación de proyectos hasta el control de precios de venta, todo depende del aparato de gestión a nivel local. Si la fase de implementación carece de decisión o transparencia, incluso si la política es correcta, es difícil que sea efectiva.
Sin embargo, el proyecto piloto de desarrollo de viviendas comerciales a precios razonables sigue siendo una señal positiva que muestra los esfuerzos del Estado para ajustar la estructura del mercado inmobiliario.
Si se diseña correctamente e implementa de manera sincronizada, la vivienda comercial a precios razonable no es solo una política de vivienda. También es una solución al "cuello de botella" del asentamiento de millones de trabajadores, y al mismo tiempo contribuye a crear una base para el desarrollo sostenible de las ciudades vietnamitas en los próximos años.
