El Gobierno acaba de emitir la Resolucion No. 66.11/2026/NQ-CP de fecha 6 de enero de 2026 que regula el manejo de dificultades y obstaculos en la subasta de derechos de uso de la tierra en los casos de asignacion de tierras residenciales de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
En consecuencia, la Resolucion regula el deposito de dinero para participar en la subasta de derechos de uso de la tierra en los casos de asignacion de tierras residenciales a particulares de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
El articulo 39 de la Ley de Subastas de Activos de 2016 (modificada y complementada en 2024) estipula que, para los casos de subasta de derechos de uso de la tierra para la asignacion de tierras residenciales a particulares, el deposito para participar en la subasta es de al menos el 5% y un maximo del 20% del precio inicial.
La Resolucion estipula que en el caso de la subasta de derechos de uso de la tierra en el caso de la asignacion de tierras residenciales a particulares de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras, el deposito minimo es del 10% y el maximo es del 50% del precio inicial. Aumentar el nivel de deposito para el caso de la subasta de derechos de uso de la tierra es una solucion para prevenir la situacion de pagar precios altos con fines de lucro y luego abandonar el deposito.
Al comentar sobre este tema, el abogado Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi, experto en derecho inmobiliario - dijo que elevar el limite maximo de deposito al 50% obliga a los participantes en la subasta a considerar mas seriamente la capacidad financiera, limitando asi la situacion de pagar precios altos y luego abandonar el deposito.
Sin embargo, la regulacion del margen es bastante amplia, por lo que las localidades pueden tender a elegir el nivel mas alto (50% del precio inicial) para que sea "seguro", por lo que pueden crear involuntariamente mas barreras para la gente. Tenga en cuenta que esta regulacion solo se aplica a los individuos, no a las empresas que subastan los derechos de uso de la tierra para implementar proyectos (las empresas todavia aplican un nivel de preestablecimiento del 10% al 20%).
Ademas, la resolucion tambien establece regulaciones especificas para manejar las violaciones contra los ganadores de la subasta de derechos de uso de la tierra en el caso de la asignacion de tierras residenciales.
Segun la resolucion, el ganador de la subasta de derechos de uso de la tierra en el caso de la asignacion de tierra residencial que viole la obligacion de pagar el dinero ganado en la subasta de derechos de uso de la tierra, lo que lleva a la anulacion de la decision de reconocimiento de los resultados de la subasta, dependiendo de la naturaleza y la gravedad de la violacion, se prohibe participar en la subasta de derechos de uso de la tierra en el caso de la asignacion de tierra residencial de la siguiente manera: De 2 a 5 años en el caso de que el ganador de la subasta no pague el dinero ganado en la subasta; De 6 meses a 3 años en el caso de que el ganador de la subasta no pague completamente el dinero ganado en la subasta.
La autoridad competente que apruebe los resultados de la subasta ganadora del derecho de uso de la tierra para el caso de asignacion de tierra residencial a un individuo es la autoridad competente que decide prohibir la participacion en la subasta segun lo dispuesto anteriormente. Dentro de los 10 dias posteriores a la fecha de emision de la decision de revocacion de la decision de reconocimiento de los resultados de la subasta del derecho de uso de la tierra, la autoridad competente que decida prohibir la participacion en la subasta considerara y emitira una decision de prohibicion de participar en la subasta para el ganador de la subasta del derecho de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
El abogado Pham Thanh Tuan dijo que, segun las regulaciones anteriores en la Ley de Subastas de Activos (Articulo 70), se aplica principalmente una sancion de prohibicion de participar en subastas de 6 meses a 5 años para las empresas que abandonan el deposito al participar en la subasta de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos de inversion o derechos de explotacion minera; no existe ninguna regulacion que prohiba a las personas participar en la subasta de terrenos residenciales.
La nueva regulacion supera el vacio legal anterior, al tiempo que aumenta fuertemente la disuasion contra el acto de individuos que ganan subastas y luego abandonan el deposito. El riesgo de ser prohibidos de participar en la subasta durante un largo periodo de tiempo obliga a los participantes a considerar mas cuidadosamente al abandonar el deposito, contribuyendo asi a limitar la especulacion, el inflado de precios y reducir el riesgo de formacion de'fiebre virtual' a partir de la subasta de terrenos", dijo el abogado Pham Thanh Tuan.
