Después de un período de fuerte aumento, el mercado de apartamentos está experimentando desarrollos notables. En el mercado secundario, los precios de transferencia en muchos proyectos han tendido a ajustarse en comparación con el período anterior, en un contexto en el que los compradores son más cautelosos y la liquidez muestra signos de desaceleración.
Mientras tanto, en el mercado primario, el nivel de precios se mantiene alto. A medida que la nueva oferta continúa complementándose, aumenta la presión competitiva entre los proyectos, lo que plantea a los inversores el problema de reequilibrar los precios de venta, aumentar los descuentos y las políticas de apoyo para mejorar la liquidez.
Al hablar sobre este desarrollo, el Sr. Nguyen Anh Que, miembro del Comité Ejecutivo de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Director General de G6 Investment and Development Group JSC (G6 Group) dijo que es necesario observar la brecha entre el aumento de los precios de venta de los apartamentos y los costos de los insumos en los últimos años.
Según el Sr. Quê, si solo se consideran los costos de construcción, un proyecto de apartamentos de lujo tiene actualmente un costo de alrededor de 25-30 millones de VND/m2. Para las viviendas comerciales en el segmento de gama media, este nivel es de alrededor de 20 millones de VND/m2, mientras que las viviendas sociales son de alrededor de 15-17 millones de VND/m2.
Mientras tanto, los precios de venta de los apartamentos han aumentado significativamente más rápido. "En comparación con 2022, para 2026, los precios de venta en algunos segmentos han aumentado 2-3 veces, mientras que los costos de construcción solo han aumentado alrededor del 30%", dijo el Sr. Quê.
Según él, esta brecha proviene de muchos factores, incluido el nivel de beneficio esperado por los inversores y los costos de uso de la tierra.
La falta de determinación de las tasas de uso de la tierra también crea riesgos para algunos proyectos. Hay casos en los que los proyectos se han construido en edificios de gran altura, incluso se ha levantado el techo, pero las tasas de uso de la tierra no se han determinado, lo que hace que los inversores no puedan calcular completamente los costos de los insumos.
En un contexto de poder adquisitivo diferenciado, el Sr. Nguyen Anh Que cree que el precio de venta se está convirtiendo en un factor importante para la capacidad de absorción de los proyectos.
Con la liquidez actual de los apartamentos, en mi opinión, la solución más importante sigue siendo ajustar los precios de venta", comentó el Sr. Quê.
Según el presidente del G6, si los inversores reducen las expectativas de ganancias y lanzan productos al mercado a precios más adecuados, la capacidad de absorción puede mejorar. Por el contrario, seguir manteniendo precios altos hará que los proyectos soporten una mayor presión competitiva a medida que la oferta de nueva vivienda comercial y vivienda social siga aumentando.
Para los proyectos que enfrentan dificultades de liquidez, el Sr. Quê cree que un ajuste de alrededor del 20-30% puede ayudar a mejorar el poder adquisitivo.
Los inversores que lanzan productos en este momento a precios razonables son los inversores que tienen ventajas. Si se mantienen los precios altos, en el futuro tendrán que competir con otros proyectos de vivienda comercial y también con la oferta de vivienda social", dijo el Sr. Quê.
Según él, en lugar de seguir subiendo los precios, las empresas deben recalcular los precios de venta en función de los costos de los insumos y el nivel de beneficio esperado. A medida que aumenta la oferta, un precio que se ajuste a la capacidad de pago de los compradores se convertirá en un factor importante para la liquidez del proyecto.
Prediciendo la tendencia de los precios de los apartamentos en el futuro, el Sr. Nguyen Anh Que cree que los apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh pueden estar bajo una fuerte presión de ajuste en los próximos años, cuando se añada la oferta y los compradores tengan más opciones.
Con una oferta prevista más abundante, creo que en el período 2028-2030, los precios de los apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh podrían entrar en una fase de fuerte ajuste, con una disminución de alrededor del 40%", predijo el Sr. Quê.
