La Resolución No. 21-NQ/TW (abreviado como Resolución 21, emitida el 28 de julio de 2026) establece la orientación: asignación de tierras a largo plazo para tierras para la construcción de viviendas comerciales para la venta, priorizando principalmente edificios de apartamentos.
Entre ellos, para los apartamentos de nueva construcción, se estipula el plazo de uso de los apartamentos según el plazo de construcción de la obra, vinculado a la garantía de los derechos de propiedad, los propietarios de los apartamentos tienen derecho a cumplir con las obligaciones financieras para construir nuevos apartamentos de acuerdo con las regulaciones cuando expire el plazo.
Los expertos evalúan que la política tendrá un impacto directo en los derechos de propiedad de la gente y la psicología del mercado, por lo que debe diseñarse con un mecanismo de implementación adecuado.
El mayor desafío sigue estando en la reacción del mercado. Los vietnamitas han considerado durante mucho tiempo la vivienda como un activo acumulativo y hereditario, por lo que la información relacionada con el plazo de uso del apartamento puede preocupar a una parte de los compradores si no se explica completamente.
El abogado Nguyen Dang Tu (Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh) dijo que, según la orientación de la Resolución 21, la tierra para la construcción de viviendas comerciales todavía se asigna con un plazo a largo plazo, pero las obras de construcción anteriores, específicamente los edificios de apartamentos, tendrán un plazo de uso vinculado a la vida útil de la construcción. Si el plazo de uso ha expirado y el edificio de apartamentos todavía garantiza la calidad, todavía se puede seguir utilizando, no hay tal cosa como la demolición forzosa o que la gente tenga que pagar más dinero.
Cuando un edificio de apartamentos debe ser demolido, la ley aún garantiza los derechos e intereses legítimos de las personas a través de mecanismos de compensación, reasentamiento, reconstrucción de edificios de apartamentos o resolución de derechos de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones.
Según el abogado Nguyen Dang Tu, el punto de cambio innovador de la Resolución 21 es que los propietarios de apartamentos tienen derecho a cumplir con las obligaciones financieras para construir nuevos apartamentos. Específicamente, si quieren seguir teniendo una nueva vivienda moderna en el terreno antiguo, la gente debe tener una contribución financiera en lugar de esperar tácitamente el apoyo total del presupuesto o del inversor.
El punto de vista del Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) es que es necesario distinguir claramente entre el derecho de uso del suelo y el plazo de uso de la obra. Según la nueva orientación, el derecho de uso del suelo para viviendas comerciales se mantiene estable y a largo plazo; mientras que el plazo de uso del apartamento se determina según la vida útil técnica del edificio.
Para que la regulación pueda implementarse de manera efectiva, VARS IRE recomienda continuar especificando los criterios para determinar la vida útil de los edificios; las condiciones, el orden y la autoridad para determinar los edificios que han expirado; el mecanismo para cumplir con las obligaciones financieras al reconstruir edificios de apartamentos; los derechos de los propietarios después de que se construyan nuevos edificios de apartamentos; así como el plan de manejo para los casos en los que no se logra consenso o no hay suficiente capacidad financiera.
Esta unidad propuso construir una hoja de ruta de aplicación adecuada para los nuevos proyectos de apartamentos y fortalecer la comunicación para que la gente comprenda correctamente la naturaleza de la política. En consecuencia, las regulaciones sobre el plazo de uso de los apartamentos no cambian los derechos de uso de la tierra a largo plazo, sino que apuntan a la gestión del ciclo de vida de la construcción, garantizando la seguridad y protegiendo los derechos de la gente cuando los apartamentos cumplen su vida útil.
La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) también presentó una propuesta notable que es la aplicación del modelo de "asignación de tierras de 99 años" similar a Singapur. En consecuencia, el Estado debería asignar tierras a largo plazo (por ejemplo, 99 años) a las empresas para desarrollar proyectos. Las empresas luego venden apartamentos a los clientes con plazos correspondientes. Cuando expire este plazo, la tierra se devuelve al Estado para la replanificación.
Esto ayudará a que la renovación de los antiguos apartamentos sea más conveniente, garantizará la seguridad de la vivienda para las generaciones futuras y, especialmente, ayudará a reducir los precios de los apartamentos. Cuando los apartamentos se venden por un período limitado, los precios de las viviendas serán más baratos que los apartamentos de propiedad a largo plazo. La remodelación del mercado inmobiliario en la dirección de tomar el valor de uso como centro en lugar del valor especulativo. Cuando la tierra ya no es una herramienta para acumular súper ganancias, y los apartamentos vuelven a su verdadera naturaleza como lugares para vivir, el mercado se desarrollará de manera más saludable y sostenible.
