Muchos puntos de vista opuestos
En el proyecto de Ley de enmienda y complementacion de la Ley de Tierras de 2024 que esta siendo consultado por el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente uno de los cambios clave es eliminar el principio de determinar los precios de la tierra segun el mecanismo de mercado en lugar de un mecanismo por el que el Estado determina los precios primarios de la tierra.
En consecuencia con el proyecto de ley de enmienda y adicion de algunos articulos de la Ley de Tierras de 2024 que se esta tomando en consideracion el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propone eliminar el factor mercado en la valoracion de la tierra primaria en su lugar los precios de la tierra seran emitidos por las agencias estatales a traves de una tabla de precios de la tierra cada 5 años o se ajustaran anualmente mediante el coeficiente K. La enmienda de esta ley solo 1 año despues de su implementacion esta recibiendo muchas opiniones encontradas.
El Sr. Le Hoang Chau Presidente de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh dijo que en el contexto actual el mecanismo de valoracion a traves de la organizacion de consultoria y el consejo de evaluacion provincial revela muchos lagunas y es facil que surjan desacuerdos entre las partes lo que genera aspectos negativos. Por lo tanto el Estado determina directamente los precios en el mercado primario y permite que el mecanismo de mercado opere en transacciones secundarias al mismo tiempo que controla a traves de herramientas fiscales lo que elimina las dificultades financieras para las empresas y
Sin embargo en la comunidad inmobiliaria todavia existen muchas preocupaciones de que el Estado tenga plena autoridad para fijar el precio de la tierra sin el factor del mercado lo que aumentara el riesgo de falta de transparencia. Y puede volver a la 'falta de transparencia' que es la historia de la misma parcela de tierra pero existen dos precios diferentes. Entre ellos el precio registrado en los contratos y documentos para calcular las obligaciones financieras. Y el precio de transaccion real en el mercado suele ser mucho mas alto. Esto ocurre principalmente cuando la tabla de precios de la tierra emitida por el Estado no
Segun el Dr. Nguyen Duy Phuong Director de Inversiones de DG Capital cuando los precios de la tierra son decididos por las agencias estatales por completo los precios de la tierra no dependen de los resultados del asesoramiento de precios lo que facilmente conduce a una situacion de imposicion de precios unilaterales que puede retrasarse en la actualizacion en comparacion con los precios de mercado reales causando daños a las personas y las empresas si no hay un mecanismo de supervision y refutacion independiente.
Sobre la preocupacion de que las tablas de precios de la tierra esten dominadas por precios virtuales los expertos opinan que la construccion de un sistema de datos de transacciones de la tierra por parte de las localidades ayudara a eliminar gradualmente el fenomeno de la fiebre virtual creando una base para un mercado mas transparente.
Es necesario revisar la valoracion de la tierra la forma de calcular el dinero del uso de la tierra
La Ley de Tierras de 2024 ha abolido el marco de precios de la tierra otorgando al Comite Popular Provincial el derecho a decidir las tablas de precios de la tierra de acuerdo con la situacion real. Sin embargo despues de que la ley entro en vigor el ajuste de las tablas de precios de la tierra en muchas localidades ha llevado a una situacion de aumento repentino de los precios de la tierra causando una gran carga financiera para las personas y las empresas.
Segun la evaluacion de los expertos la causa profunda radica en el mecanismo actual de determinacion de los precios de la tierra en la Ley de Tierras de 2024 y los documentos de orientacion para la aplicacion. Entre ellos la informacion de los datos de precios de la tierra de entrada no es completa el proceso de valoracion de la tierra todavia depende de los resultados de la consultoria de la organizacion de valoracion de la tierra...
Por lo tanto es necesario enmendar la Ley de Tierras de 2024 en la direccion de perfeccionar el mecanismo de valoracion de la tierra garantizando la equidad entre las obligaciones financieras y los derechos de los usuarios de la tierra cuando se recupera la tierra.
El Sr. Nguyen The Phuong Vicepresidente de la Asociacion de Valoracion de Vietnam (VVA) expreso su opinion de que la discusion sobre el precio de la tierra tiene 2 historias: la tabla de precios de la tierra y la tabla de precios de la tierra especifica. En cuanto a la tabla de precios de la tierra en el mundo tambien se dividen en 2 historias. Primero la valoracion de la tierra es economica practica es decir debe seguir las leyes del mercado y no hay otra manera. Segundo si se quiere recaudar obligaciones financieras sobre los derechos de uso de la tierra el estandar
La tierra agricola debe dividirse en varios tipos. El primero es la tierra en zonas urbanas el segundo es la tierra en zonas residenciales y el tercero es la tierra agricola en zonas de planificacion de tierras residenciales.
El Sr. Nguyen The Phuong cree que es necesario revisar los precios de alquiler de la tierra para evitar aumentar los costos de insumos y causar conmocion a las empresas al cambiar los precios. Esto esta bajo la autoridad del gobierno local y el Consejo Popular. Propone aplicar el metodo de superavit al tasar y al mismo tiempo reducir el 50% de los precios de la tierra para areas prioritarias como la educacion y la salud.
