Según los informes de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), algunos proyectos de contratos de construcción - transferencia (BT) de transición están encontrando dificultades porque el momento de determinar el precio del suelo para el pago se ha prolongado demasiado después de que se haya completado la obra.
HoREA citó el caso del proyecto BT en la Nueva Área Urbana de Thu Thiem implementado por MHL Company. En consecuencia, la empresa completó la entrega del proyecto en 2018 y fue auditada por la Auditoría Estatal, pero hasta 2025, la ciudad de Ho Chi Minh emitió una decisión de asignación de tierras. Esto hace que el precio de la tierra se determine en el momento de la asignación de tierras en lugar del momento en que se entrega el proyecto.
Del mismo modo, otra empresa de infraestructura también dijo que la determinación del momento de la valoración de la tierra para los inversores BT es un "cuello de botella", que tiene un gran impacto en el problema financiero de la empresa si se calculan las obligaciones financieras en el momento de la entrega tardía de la tierra, en lugar del momento de la firma del contrato BT.
En una entrevista con un periodista del periódico Lao Dong, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de HoREA, dijo que acababa de enviar un documento al Gobierno y al Ministerio de Finanzas, proponiendo enmendar algunos contenidos del Decreto 257/2025/ND-CP, centrándose en el mecanismo de pago de proyectos BT con fondos de tierra.
Según la Asociación, después de 7 meses de implementación, muchas regulaciones del Decreto 257 comenzaron a revelar problemas, especialmente con proyectos de infraestructura a gran escala con un tiempo de construcción prolongado de muchos años.
Uno de los mayores problemas radica en el hecho de que el valor de la obra BT está casi "cerrado" desde el principio. Según las regulaciones actuales, el valor de liquidación de la obra no debe exceder el nivel estimado aprobado al firmar el contrato.
El Sr. Chau cree que esta forma de hacer las cosas no es realista, porque los proyectos de infraestructura a menudo se ven fuertemente afectados por las fluctuaciones de los precios de los materiales, la mano de obra o el combustible. Solo si los precios de la arena, la gasolina o los costos de construcción aumentan en unos pocos años de construcción, la inversión total también puede aumentar significativamente.
Lo que más preocupa a las empresas es que, mientras que el valor de la obra es fijo, el precio de la tierra pagada se determina en el momento real de la asignación de la tierra. Mientras tanto, el precio de la tierra suele tener una tendencia al alza con el tiempo, especialmente para las grandes parcelas de tierra o ubicadas en ubicaciones potenciales.
Esto lleva a una situación en la que los inversores tienen que soportar costos de construcción adicionales y también corren el riesgo de reducir la escala del fondo de tierras recibido o tener que pagar tarifas de uso de la tierra adicionales debido al aumento del precio de la tierra después de muchos años de espera para la asignación de tierras.
Según el punto de vista del Sr. Le Hoang Chau, Presidente de HoREA, este mecanismo crea un "doble riesgo" cuando las empresas soportan la presión del aumento de los costos de los insumos y se enfrentan a las fluctuaciones de los precios de la tierra en el futuro.
Además de la historia del precio de la tierra, HoREA también aclaró que el mecanismo de pago actual dificulta que los inversores movilicen capital. Según las regulaciones, aunque las empresas reciban fondos de tierra temprano para implementar proyectos BT, todavía no pueden explotar o vender proyectos de contrapartida si las obras BT no se han completado y no se han registrado los ingresos y gastos del presupuesto estatal.
La razón es la superposición entre el Decreto 257 y la Ley de Negocios Inmobiliarios. Específicamente, la Ley de Negocios Inmobiliarios requiere que los inversores completen las obligaciones financieras sobre la tierra antes de explotar el proyecto, mientras que el Decreto 257 permite la asignación anticipada de tierras, pero calcula los ingresos y gastos presupuestarios de acuerdo con el volumen real de obras BT que han sido aceptadas.
El resultado es que las empresas tienen terrenos pero aún no pueden movilizar capital de los proyectos de contrapartida, lo que lleva a que el flujo de caja se atasque, y la política de asignación temprana de terrenos casi pierde su significado.
Para solucionar esto, HoREA propone permitir que los inversores depositen dinero en cuentas bloqueadas para servir a la construcción de proyectos BT. Esta cantidad se registrará para ingresos y gastos presupuestarios correspondientes al valor del fondo de tierras pagado, ayudando a las empresas a construir y tener una base legal para movilizar capital.
Además, la Asociación también propuso reducir gradualmente el valor de la garantía bancaria de acuerdo con el progreso de la construcción o de acuerdo con la cantidad de dinero depositada en la cuenta bloqueada.Este mecanismo reducirá la presión financiera, abrirá un "room" de crédito, creando condiciones para que las empresas BT movilicen capital fácilmente e implementen proyectos de contrapartida antes.
