La oferta es abundante pero los compradores todavía luchan
Considerando la posibilidad de comprar una casa, Hoàng Mai Anh (33 años, soltera), aunque ya tiene una cantidad de ahorros, todavía no se apresura a gastar dinero.
Para Mai Anh, la pregunta no es solo si tiene suficiente dinero para pagar por adelantado o no, sino también el préstamo que tiene que asumir después.
Combiné mis ahorros y pedí prestados unos 700 millones de VND para mi familia, pensando en buscar un apartamento de 2 dormitorios en la zona oeste de Hanoi. Pero si pedía un préstamo bancario, tendría que tener al menos entre 1 y 1,3 mil millones de VND, equivalente al 30% del capital inicial, para poder comprar un apartamento adecuado, sin contar el alquiler de muebles, el capital y los intereses mensuales", compartió Mai Anh.
Según Mai Anh, los ingresos de sus dos trabajos son actualmente de alrededor de 50-60 millones de VND al mes. Sin embargo, si dedica casi todo el capital acumulado a la casa y continúa pidiendo prestado una gran suma, la presión financiera será muy alta.
Todavía quiero comprar una casa para estabilizarme, pero si gasto dinero en este momento, casi todos mis ahorros se acabarán. Después de eso, cada mes tengo que reservar una gran cantidad para pagar al banco, así que todavía dudo", dijo Mai Anh.
En el mercado secundario, el Sr. Pham Hoang quiere vender un apartamento en la zona urbana de Xa La, Ha Dong.
Hace unos 4 meses, anunció la venta de un apartamento de 2 dormitorios, totalmente equipado, por 4,9 mil millones de VND. Sin embargo, debido a la lenta transacción, redujo el precio a 4,65 mil millones de VND y redujo algunos dispositivos electrónicos adjuntos.
Recientemente, algunas familias jóvenes también preguntaron para comprar, pero ofrecieron precios más bajos. Todavía no estoy de acuerdo", compartió el Sr. Hoang.
Dijo que la venta de la casa surgió de la necesidad de cambiar a un apartamento más grande cuando la familia estaba a punto de tener más miembros, no debido a la presión financiera.
Si lo vendo demasiado bajo, tampoco tendré suficiente dinero para mudarme a otro apartamento de 3 dormitorios en la misma zona", dijo el Sr. Hoàng.
El caso del Sr. Hoang no pertenece a la cantidad de apartamentos en stock en los proyectos contabilizados por el Ministerio de Construcción, pero refleja otro corte transversal en el mercado secundario: el vendedor tiene la necesidad de vender, el comprador tiene la necesidad de comprar, pero el precio aceptado por ambas partes aún no se ha encontrado.
Más de 12.800 apartamentos en inventario
Esta paradoja es aún más notable cuando la cantidad de bienes raíces no vendidos en los proyectos está aumentando.
Según el informe sobre vivienda y mercado inmobiliario del segundo trimestre de 2026 del Ministerio de Construcción, datos de 25/34 localidades muestran que el inventario en los proyectos es de aproximadamente 39. 284 productos.
Entre ellos, solo los apartamentos tienen 12,823 unidades en inventario, un aumento del 22,2% en comparación con el primer trimestre. Las viviendas unifamiliares tienen 15,313 unidades en inventario, un aumento del 46,4%, y los terrenos son de aproximadamente 11,148 parcelas.
La oferta aumentó simultáneamente. En el segundo trimestre, hubo 131 proyectos con aproximadamente 59. 073 unidades que cumplían con las condiciones para la venta de viviendas formadas en el futuro, incluidas 33. 832 unidades de apartamentos.
Sin embargo, las transacciones disminuyeron. Todo el país registró alrededor de 100,005 transacciones inmobiliarias exitosas en el segundo trimestre, solo el 71,5% del trimestre anterior. Solo las transacciones de apartamentos y viviendas unifamiliares alcanzaron 26,567 transacciones, equivalentes al 86,1% del primer trimestre y al 77,1% en el mismo período del año anterior.
El Ministerio de Construcción también registró que los costos de capital continúan afectando la capacidad de absorción del mercado. El nivel general de las tasas de interés de los préstamos inmobiliarios es generalmente de alrededor del 12-14%/año. Mientras que muchos préstamos después de períodos preferenciales han cambiado a tasas de interés flotantes de alrededor del 13-15%/año, incluso del 15-16%/año en algunos bancos.
Este desarrollo explica en parte la psicología cautelosa de personas como Mai Anh. Tener la necesidad de comprar y tener ahorros, pero los grandes préstamos a largo plazo hacen que la decisión de gastar dinero ya no sea sencilla.
Inventario, pero ¿a qué precio?
La cifra de más de 12.800 unidades en inventario no significa que el mercado tenga un excedente de viviendas adecuadas para las necesidades de los compradores reales.
El informe del Ministerio de Construcción aún no ha publicado la estructura de precios del inventario de apartamentos, por lo que no es posible determinar el número de apartamentos no vendidos concentrados en qué segmento, ni cuántos apartamentos están dentro del rango de precios al que los compradores como Mai Anh pueden acceder.
Mientras tanto, la historia del Sr. Pham Hoang también muestra otra brecha. El vendedor quiere mantener un precio suficiente para poder cambiar a una casa más grande, mientras que el comprador intenta bajar el precio para que se ajuste a su capacidad financiera.
Cuando los dos precios no se encuentran, las transacciones son difíciles de llevar a cabo, aunque ambas partes tengan demanda.
En el informe, el Ministerio de Construcción evaluó que la liquidez del mercado en el segundo trimestre continuó disminuyendo en el contexto de una mejora de la oferta, mientras que los precios de la vivienda y los costos de capital todavía afectan la capacidad de acceso a la vivienda de las personas.
Solo mirar el número de apartamentos en stock no es suficiente para concluir que el mercado tiene muchas casas adecuadas para que vivan los compradores reales. Lo que es más preocupante es cuál es el precio de los 12,823 apartamentos en stock, y cuánto de ellos realmente se ajusta a la capacidad de pago de las personas que realmente necesitan vivir.
