El flujo de dinero se desplaza fuertemente hacia activos de valor real
Los datos de investigación del Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) muestran que el mercado inmobiliario vietnamita está experimentando un proceso de "filtración saludable", con un cambio claro tanto en el comportamiento de los inversores como en la lógica del movimiento del mercado.
Si antes, la psicología común era tener miedo de perder oportunidades y invertir dinero con la expectativa de un aumento de precios a corto plazo, ahora los compradores son más cautelosos, eligiendo con más cuidado. Además de los factores legales y la capacidad del promotor, criterios como la capacidad de explotación real, la liquidez y el margen de crecimiento sostenible del sector inmobiliario se están volviendo cada vez más importantes.
Desde finales del tercer trimestre de 2025, el aumento de los tipos de interés ha hecho que la psicología de los inversores sea más cautelosa. Sin embargo, los precios primarios se mantienen altos debido al aumento de los costos de los insumos del proyecto. La nueva tabla de precios de la tierra que entró en vigor a principios de 2026 en una dirección que se acerca al precio de mercado contribuye a mejorar la equidad y la transparencia, pero también aumenta significativamente los costos de desarrollo del proyecto, ya que los precios de la tierra representan hasta el 30% del precio de la vivienda.
Junto con eso está la presión de los precios de los materiales de construcción, los costos financieros, los costos laborales y los costos de implementación relacionados. Desde alrededor de marzo de 2026, muchos proyectos registraron un aumento en los precios de venta del 2% al 5% en comparación con el período anterior debido a que estos costos se transfieren gradualmente al costo del producto.
En Hanoi, el precio de venta promedio de los nuevos proyectos a la venta alcanzó alrededor de 128 millones de VND/m2, un aumento del 28% en comparación con 2025; si se incluye Hung Yen, el precio promedio alcanzó alrededor de 87 millones de VND/m2. En la ciudad de Ho Chi Minh, el precio de venta promedio alcanzó alrededor de 110 millones de VND/m2, un ligero aumento en comparación con 2025. Mientras tanto, en Da Nang, el precio de venta promedio alcanzó alrededor de 91 millones de VND/m2, un aumento de alrededor del 10%, principalmente debido a la aparición de una oferta de lujo y ajustes de precios en las siguientes fases de ventas.
Impulso para el sector inmobiliario
Según VARS, a medio y largo plazo, se prevé que el mercado inmobiliario siga creciendo, pero en una dirección de selección más estricta.
Uno de los principales impulsores de este ciclo es el proceso de perfeccionamiento y sincronización del sistema legal sobre tierras, vivienda y negocios inmobiliarios. Esto no solo es una base para eliminar las dificultades de los proyectos que están atascados, sino que también allana el camino para nuevos proyectos, y al mismo tiempo desempeña el papel de un "filtro natural", eliminando gradualmente a los inversores débiles, con poca capacidad financiera, que implementan o no cumplen con los requisitos de transparencia del mercado.
Además, la infraestructura sigue siendo el motor fundamental para remodelar el espacio de desarrollo del mercado inmobiliario. Proyectos como el aeropuerto de Long Thanh, el aeropuerto de Gia Binh, el Anillo Vial 3, el Anillo Vial 4, la línea de ferrocarril de alta velocidad Hanoi - Quang Ninh, Ben Thanh - Can Gio junto con grandes corredores logísticos no solo mejoran la conectividad sino que también crean una premisa para la formación de áreas urbanas a gran escala, integradas y más sistemáticas.
En particular, se espera que el capital total de inversión pública a mediano plazo para el período 2026-2030 alcance los 8,22 millones de billones de VND, 2,7 veces más que el período 2021-2025, lo que se convertirá en un impulsor para la economía en general y el mercado inmobiliario en particular.
Junto con eso, los factores macroeconómicos, especialmente la evolución del nivel de los tipos de interés, siguen desempeñando un papel clave en la configuración del coste del capital, el apetito de riesgo y las expectativas de rendimiento de los inversores.
Una tendencia notable en el próximo período es el cambio de un modelo urbano unipolar a un modelo multicéntrico. "Dicentración sostenible" ya no es un abandono emocional del centro, sino un cambio orientado hacia ciudades satélite, grandes ciudades, megaciudades y nuevas áreas de desarrollo planificadas sincrónicamente, con buena infraestructura conectada. Esta tendencia ayuda al mercado a reestructurarse en profundidad, formando nuevos polos de crecimiento, al tiempo que crea condiciones para que el flujo de capital y la población se distribuyan de manera más razonable, en lugar de seguir acumulándose en el área central central.
