Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), en el contexto del aumento de las tasas de interés de los préstamos hipotecarios y la desaceleración local de la liquidez de los apartamentos, el problema planteado es la necesidad de abordar el problema de la oferta y la estructura del flujo de capital para el mercado.
El aumento de las tasas de interés puede limitar la especulación inmobiliaria. Sin embargo, el hecho de que el nivel de las tasas de interés se mantenga demasiado alto durante mucho tiempo no solo causa muchas dificultades a las personas para acceder a la vivienda, sino que también dificulta que las empresas inmobiliarias implementen proyectos, lo que hace que la oferta se reduzca, empeorando aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado.
Por el contrario, la reducción de las tasas de interés hipotecarias tampoco es una solución sostenible, porque la realidad muestra que las tasas de interés bajas prolongadas pueden desencadenar una nueva ola de especulación, impulsando los precios de la vivienda a la alza, similar a lo que sucedió en el período anterior”. Por lo tanto, el problema planteado es asegurar que el flujo de dinero vaya a la meta correcta, controlando tanto los riesgos especulativos como sin congestionar la demanda real de vivienda.
La política crediticia necesita ser más diferenciada, priorizando el flujo de capital para viviendas a precios razonables, compradores de vivienda por primera vez y necesidades reales de vivienda, al tiempo que controla estrictamente las actividades especulativas, el uso de alto apalancamiento y los proyectos que carecen de viabilidad legal y flujo de efectivo", analizó VARS.
En consecuencia, los paquetes de crédito específicamente para los compradores de vivienda por primera vez y el segmento de vivienda a precios adecuados deben diseñarse en la dirección de la estabilidad a largo plazo, con tasas de interés más bajas que el promedio, plazos de préstamo largos y mecanismos de gracia razonables, para ayudar a los compradores a planificar financieramente de forma proactiva y evitar el riesgo de altas tasas de interés después de las preferencias. El enfoque crediticio tiene como objetivo no solo apoyar el bienestar de la vivienda, sino también ayudar al mercado a cambiar a las necesidades reales de vivienda, mejorar la liquidez sostenible y reducir los riesgos para el sistema financiero.
A largo plazo, según las unidades de análisis, la solución sostenible al problema de la vivienda radica en la expansión de la oferta.
Según Cushman & Wakefield, los precios de las viviendas siguen presionados por el aumento de los costes de los insumos, incluidos los precios de la tierra y los materiales de construcción, mientras que la oferta en el centro de la ciudad sigue siendo limitada. Esta unidad pronostica que en el período 2026-2028, el mercado de Hanoi podría recibir más de 68.000 nuevos apartamentos, con una tendencia a que la oferta siga moviéndose hacia las zonas satélite.
VARS también cree que es necesario acelerar el desarrollo de la infraestructura y garantizar el progreso de la implementación de obras y proyectos, ampliando así el espacio urbano a nuevas áreas, donde haya grandes fondos de tierra y precios más razonables. El modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (TOD) debe seguir promoviéndose, pero debe estar vinculado al compromiso de progreso y la capacidad de las empresas para acceder a fondos de tierra reales. Al mismo tiempo, es necesario promover el desarrollo de viviendas sociales, especialmente los fondos de vivienda para alquilar de acuerdo con el espíritu del Fondo Nacional de Vivienda.
En segundo lugar, es necesario ajustar razonablemente el mecanismo de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste, porque si la nueva tabla de precios de la tierra es alta y continúa multiplicando por un coeficiente grande, aumentará drásticamente los costos de los insumos, eliminará el impulso para el desarrollo del proyecto o obligará a las empresas a transferir todos los costos al precio de venta, lo que reducirá la capacidad de pago de la gente.
Paralelamente, la diversificación de los canales de capital para el mercado inmobiliario es un requisito inevitable. La excesiva dependencia del crédito bancario no solo aumenta los riesgos para el mercado, sino también para todo el sistema financiero. El desarrollo de canales de capital a mediano y largo plazo ayudará a que el mercado funcione de manera más estable y sostenible a mediano y largo plazo.
