Según las observaciones recientes, el grupo de bancos comerciales estatales ha anunciado fuertes aumentos en las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas a un nivel similar al de los bancos comerciales privados por acciones (hasta casi el 14-15%/año).
Esta medida tiene como objetivo implementar las directivas del Banco Estatal sobre el control de la tasa de crecimiento del crédito para el sector inmobiliario en 2026 que no exceda la tasa de crecimiento del crédito general.
En 2025, el crédito de todo el sistema creció más del 19%, solo el crédito empresarial inmobiliario aumentó hasta el 28%. El crédito inmobiliario creció rápidamente y representó una gran proporción en la economía, y se invirtió principalmente en proyectos de vivienda de alta gama, lo que generó muchos riesgos tanto para los bancos como para los inversores.
Los expertos advierten continuamente sobre los riesgos de liquidez, el desequilibrio de los flujos de capital y la deuda incobrable si el crédito continúa desfasándose, las tasas de interés aumentan y la liquidez disminuye. Por lo tanto, es necesario frenar el impulso del aumento del crédito inmobiliario.
Sin embargo, la historia principal del grupo de empresas inmobiliarias es que se enfrentan a un gran y a largo plazo vacío de capital, actualmente todavía no hay un canal alternativo para el crédito a mediano y largo plazo. Por lo tanto, restringir el crédito en el futuro empujará a los bienes raíces a una situación difícil.
El grupo de investigación de VCB Securities Company (VCBS) dijo que 2026 será un año de diferenciación entre los mercados, segmentos y empresas inmobiliarias. Entre ellos, el entorno crediticio y las tasas de interés pueden ser factores que afecten en gran medida al mercado inmobiliario.
Según VCBS, el crédito inmobiliario sigue manteniendo una tendencia alcista a medida que muchos proyectos entran en la fase de venta y aceleran el progreso de la construcción, lo que aumenta la demanda de capital a mediano y largo plazo. Sin embargo, esta unidad cree que el acceso al capital crediticio del sector inmobiliario será menos favorable que en 2025.
Además de las tasas de interés, VCBS considera que los inversores también tienen que enfrentarse a la creciente presión del vencimiento de los bonos corporativos en el segundo y cuarto trimestre de 2026. Se prevé que la capacidad de las empresas para acceder a nuevas fuentes de capital, incluida la emisión de bonos y los préstamos de crédito, siga siendo controlada más estrictamente, tanto en términos de condiciones de emisión como de costes de capital. Entre ellas, las empresas con débil capacidad financiera, alto apalancamiento y cartera de proyectos poco liquida se enfrentarán a un mayor riesgo de refinanciación.
Hablando de la política de reducir el crédito inmobiliario, los analistas de SHS Securities Company señalan que, en realidad, es muy difícil hacerlo con fuerza y durante mucho tiempo. La razón radica en la estructura de los activos colaterales: la mayoría de los préstamos de empresas e individuos, ya sean cortos o largos, se hipotecan con bienes inmuebles. Por lo tanto, restringir el crédito inmobiliario se convierte fácilmente en restringir el crédito de todo el sistema.
Además, el segmento de crédito vinculado al sector inmobiliario sigue siendo una fuente importante de contribución al margen de beneficio neto de muchos bancos. Por lo tanto, si el objetivo sigue siendo mantener un alto crecimiento, el escenario de que el crédito inmobiliario disminuya profundamente y se prolongue generalmente solo ocurre cuando la economía se ve obligada a "frenar" debido a los riesgos sistémicos.
En el contexto de que el margen para la expansión del crédito ha alcanzado su límite, los expertos recomiendan que el mercado de bonos corporativos debe reactivarse.
En 2026, en el contexto de la disminución del crédito inmobiliario, las empresas de este sector tendrán que impulsar la movilización de capital en el mercado de bonos para compensar la parte de capital faltante.
La presión se multiplica cuando las empresas inmobiliarias se enfrentan a una gran presión de vencimiento (el volumen de bonos corporativos que vencen en 2026 es de más de 200.000 billones de VND, solo los bonos inmobiliarios vencen alrededor de más de 121.000 billones de VND).
Lo positivo es que, según la evaluación de algunas organizaciones, se espera que el mercado de bonos corporativos de este año se dispare a 1 millón de billones de VND emitidos. Después de deducir 200.000 billones de VND vencidos, el volumen de nuevas emisiones netas todavía asciende a unos 800.000 billones de VND, compensando la disminución del crédito a largo plazo de los bancos comerciales y el aumento de las tasas de interés bancarias.
