Según un informe de Savills, en el segundo trimestre de 2026, el mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh registró una nueva oferta de 1.800 unidades. En el contexto de que las tasas de interés de los préstamos hipotecarios se mantienen altas, lo que hace que la psicología cautelosa siga prevaleciendo, el mercado en general aún mantiene señales de mejora a medida que la nueva oferta aumenta año tras año.
Acumulado en la primera mitad del año, la nueva oferta alcanzó las 3.700 unidades procedentes de 7 nuevos proyectos. Sin embargo, la mayor barrera actual es que las nuevas aperturas de ventas se concentran principalmente en los segmentos de clase A y B. Todos estos productos tienen un precio superior a 90 millones de VND/m2 de superficie útil, especialmente hasta el 80% supera el umbral de 120 millones de VND/m2.
Este desarrollo demuestra que la brecha en la capacidad de pago de la gente es cada vez mayor, a medida que el mercado se desplaza fuertemente hacia productos que requieren una alta capacidad financiera.
Aunque la oferta ha mejorado, la situación operativa del mercado sigue siendo bastante lenta. Hasta el segundo trimestre de 2026, la tasa de interés promedio de los préstamos hipotecarios ha alcanzado alrededor del 13%, un aumento de 4 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año pasado. Como resultado, la tasa de absorción de todo el mercado, incluida la nueva oferta, se redujo a solo el 32%, equivalente a más de 1.500 transacciones.
El hecho de que la oferta se centre en el segmento de alta gama ha aumentado la sensibilidad del mercado a las condiciones de crédito, porque los productos de alto precio siempre requieren que los compradores utilicen una mayor proporción de apalancamiento.
Los expertos afirman que la demanda del grupo de clientes que compran viviendas reales es muy grande, pero el obstáculo actual sigue siendo el desajuste de precios cuando la mayoría de los clientes buscan apartamentos con precios inferiores a 50 millones de VND/m2. Mientras tanto, el 80% de la oferta nueva que se ofrece tiene precios superiores a este nivel. Esta diferencia hace que las necesidades reales no puedan transformarse en transacciones exitosas en el mercado primario.
El mercado escaso en compradores también se debe a la ausencia de grupos de clientes inversores. La desaparición del flujo de capital especulativo es la principal razón por la que la tasa de absorción general del mercado ha disminuido. El flujo de capital especulativo a corto plazo parece haberse retirado del mercado también debido a la presión financiera.
El Sr. Doan Quoc Viet, un inversor inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que en 2024 invirtió en la compra de 3 apartamentos de un proyecto de apartamentos en el área del barrio de Tan Phong en el antiguo distrito 7 con un valor total de más de 15 mil millones de VND. Hizo un préstamo bancario y pagó el 30% al inversor según el progreso. En septiembre de este año, tiene que pagar inmediatamente el 45%, es decir, alrededor de 7 mil millones de VND por los 3 apartamentos. Pero en el contexto actual, la situación financiera no es la esperada y las tasas de interés de los préstamos han aumentado, por lo que está planeando vender para pagar el préstamo.
Ha estado vendiendo continuamente durante más de 2 meses, pero no ha tenido liquidez a pesar de enviar muchos corredores. Para tener una transacción pronto, aceptó una reducción de precio, pero todavía hay pocos clientes que preguntan por la compra. Esta situación, según él, es diferente de la etapa pico, cuando muchos compradores tienen que "luchar" para tener derecho a elegir comprar un apartamento.
Según muchos corredores, además de no querer "surfear para convertirse en residentes", el pago de casi la mitad del valor de la casa en el contexto de los incentivos de aplazamiento de la deuda principal que están a punto de terminar está aumentando la presión financiera, por lo que muchos inversores están vendiendo.
Deshacerse de los apartamentos en este momento no es fácil, especialmente para los proyectos que se lanzan a la venta durante la temporada alta. Con precios unitarios que oscilan entre 80 millones de VND y más de 100 millones de VND/m2, los compradores posteriores tienen que pagar inmediatamente una gran cantidad de dinero de varios miles de millones de VND en el contexto de altas tasas de interés, lo que los hace muy cautelosos. En el contexto de que los bienes viejos no se pueden vender, no hay razón para comprar bienes nuevos.
Desde ahora hasta finales de año, muchas unidades de investigación de mercado predicen que el nivel de las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas seguirá siendo alto, ejerciendo presión sobre la demanda de inversión. Las tasas de interés pueden seguir siendo una variable importante que decida la evolución del mercado en el futuro. Si el nivel de las tasas de interés se mantiene en torno al 13-15%, la tasa de absorción puede descender por debajo del 20%, mientras que los precios de venta difícilmente mantendrán el impulso alcista.
