El informe de investigación del mercado inmobiliario recién publicado por DKRA Consulting muestra que la tasa de absorción del mercado de la ciudad de Ho Chi Minh comenzó a mostrar signos de estancamiento después del Año Nuevo Lunar, disminuyendo entre un 50 y un 60% en comparación con el trimestre anterior.
En consecuencia, los segmentos clave como apartamentos y casas adosadas desde después del Tet hasta ahora registraron un poder adquisitivo de solo el 20-30% a finales de 2025. El volumen de pedidos anticipados en muchos proyectos en curso se redujo a la mitad, mientras que el número de contratos de depósito que no se pueden transferir oficialmente debido a que los compradores de vivienda cambian de decisión aumentó.
El informe del mercado de Ciudad Ho Chi Minh de Knight Frank muestra que, en el primer trimestre de 2026, Ciudad Ho Chi Minh registró alrededor de 1. 580 apartamentos negociados con éxito, la tasa de absorción alcanzó alrededor del 36% de la oferta primaria total ofrecida en el trimestre. Esta cifra disminuyó casi un 66% en comparación con el trimestre anterior, cuando el mercado registró alrededor de 4. 600 apartamentos negociados y una tasa de absorción del 47%.
Solo para el segmento de apartamentos de lujo en adelante, la investigación de datos de JLL Vietnam también muestra que en el primer trimestre de 2026 disminuyó aproximadamente un 16,6% en comparación con el trimestre anterior, mientras que la nueva oferta disminuyó bruscamente más del 26% en comparación con finales del año pasado.
Según la evaluación general de las unidades de investigación, hay dos razones principales. La primera es que la oferta de nuevas ventas ha disminuido drásticamente y se ha centrado demasiado en el segmento de alta gama y superior, mientras que la demanda principal del mercado, el segmento de vivienda comercial a precios razonables, sigue siendo muy escasa.
En el primer trimestre de 2026, Ciudad Ho Chi Minh tuvo alrededor de 4.000 nuevos apartamentos en venta, una disminución del 87% en comparación con el trimestre anterior, solo el área central tiene más de 800 apartamentos, de los cuales casi el 90% pertenecen a los segmentos de alta gama y lujo. El número de proyectos que cumplen con las condiciones para la venta no es grande, lo que hace que la oferta al mercado sea escasa.
La segunda razón es que la alta presión de las tasas de interés está "impactando" a los compradores de viviendas. El nivel de las tasas de interés de los depósitos que aumentan continuamente está elevando significativamente las tasas de interés de los préstamos para la compra de viviendas, actualmente generalmente alrededor del 10-14%/año. Esta evolución hace que muchos prestatarios sufran una gran presión financiera al entrar en la fase de flotación, con costos financieros que aumentan rápidamente más allá de las expectativas.
Ante esta evolución, no pocas empresas inmobiliarias están teniendo que seguir apoyando las tasas de interés, aplazando los plazos de pago e incluso comprometiéndose a compensar la diferencia de tasas de interés flotantes para los compradores de viviendas. Sin embargo, asumir una parte de las tasas de interés para los compradores significa que las empresas tienen que aceptar reducir el margen de beneficio o asignar costos al precio de venta. Esto crea una presión significativa sobre el flujo de caja, especialmente para las pequeñas y medianas empresas.
Las empresas con grandes inventarios estarán bajo presión para vender rápidamente, mientras que las unidades con fuentes de suministro limitadas pueden optimizar proactivamente las ganancias. Esta diferencia está conduciendo a una clara diferenciación en el mercado.
Lo destacable es que, aunque el poder adquisitivo ha disminuido drásticamente, el nivel de precios de las viviendas sigue manteniendo una tendencia al alza. La información de JLL indica que, en el primer trimestre de 2026, el precio primario del segmento de apartamentos de lujo en Ciudad Ho Chi Minh se situó en 4,148 USD/m2 (equivalente a 109 millones de VND/m2). Algunos proyectos continúan ajustando los precios al alza en la nueva fase de venta, elevando el nivel de precios medio en Ciudad Ho Chi Minh a casi 110 millones de VND/m2.
Incluso en las áreas recién fusionadas como Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau, el nivel de precios también se estableció a un nivel más alto. Estas áreas complementan la oferta en el segmento de gama media y asequible, contribuyendo a crear diferencias de precios entre las áreas, pero no es suficiente para reducir el nivel general.
El precio de venta primario promedio en estas localidades actualmente alcanza alrededor de 60 millones de VND/m2, mientras que la oferta por debajo de 40 millones de VND/m2 es cada vez más escasa. En cambio, el mercado registra un aumento de proyectos posicionados en el segmento de alta gama, con precios comunes en el rango de 60-80 millones de VND/m2, lo que continúa elevando el nivel general de precios.
